특집 기사

통신 인프라의 ì œ3의 물결은 무엇입니까?  경제학에서 분업은 ì‚°ì—… 참가자가 전문화 í•  수 있도록 경제 시스템이나 조직에서 작업을 분리하는 것입니다. 통신 인프라 전문화는 1990년대 중반 미국에서 3ê°œ 회사(American Radio, Castle Towers 및 Steve Bernstein Associates)의 경영진이 여러 임차인(통신사)에게 사이트 공간을 판매함으로써 타워 자산의 잠재력 활용 가치를 인식하면서 시작되었습니다. 세 기업 모두 오늘날까지 알려진 타워 회사인 American Tower, Crown Castle 및 SBA Communications를 설립했습니다.

수동 기반구축(Passive Infrastructure)은 통신 네트워크 사업자에게 «í•µì‹¬»ì´ 아닙니다.  ë¯¸êµ­ì—ì„œ (mobile network operators:MNO) 통신 네트워크 사업자는 음성 및 데이터 판매 사업을 하고 있으며 수동 통신 인프라가 실제로 비즈니스의 핵심이 아님을 알게 되었습니다. 수동 통신 인프라 관리가 핵심 비즈니스인 독립 타워 회사는 일반적으로 효율성을 식별하고 운영 지출(OPEX)을 줄이는데 더 많은 전문 지식을 보유하고 있습니다. 또한 타워 회사는 MNO보다 자본 비용이 낮은 경향이 있으며 철탑에서 공동 위치 사용(사이트 공유) 비율이 더 높습니다. EY-Parthenon은 독립 타워 회사에서 관리하는 일반적인 PoP(Point of Presence)ê°€ MNO에서 관리하는 것보다 46% 더 효율적임을 보여주었습니다.

미국의 3대 MNO는 모두 패시브 인프라를 매각했습니다.  ê·¸ ê²°ê³¼, 미국의 모든 대형 MNO는 철탑을 기반 시설 회사에 판매(또는 임대)했습니다. 2012년에 Crown Castle은 7,200개의 철탑(일부 판매, 일부 임대)을 장기 계약으로 T-Mobile에 24ì–µ 달러를 지불했습니다. 마찬가지로 2013년에 Crown Castle은 9,100개의 철탑을 장기 임대하기 위해 AT&T에 48ì–µ 5,000만 달러를 지불했습니다. 그리고 2015ë…„ American Tower는 Verizon Wireless에 11,300개의 철탑을 장기 임대하기 위해 51ì–µ 달러를 지불했습니다. ê·¸ 이외에 많은 수의 소규모 거래가 있었습니다.

유럽도 ê·¸ 뒤를 따랐다.  ìµœê·¼ì—ëŠ” 유럽 MNO도 판매를 시작했습니다. 일부는 MNO 제어 타워 회사(Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage)를 만드는 단계로 시작했습니다. 한편, 다른 업체들은 전문 기업으로 «ë„약»í–ˆìŠµë‹ˆë‹¤. 예를 들어 스페인에서 MNO(Telefonica, Yoigo, Masmovil 및 Orange)는 지난 10ë…„ 동안 거의 8,000개의 타워를 Cellnex에 판매했습니다. 프랑스에서는 부이그가 셀넥스와 FPS타워에 6000ê°œ 이상의 타워를 판매했고 일리아드가 타워 포트폴리오의 70%를 셀넥스에 매각했다. 이탈리아에서 Wind는 Cellnex에 7,400개의 타워를 판매했으며 CK Hutchinson은 Cellnex에 8,900개의 타워를 추가로 판매했습니다. 그리고 영국에서 Cellnex는 최근 CK Hutchinson의 철탑 6,000개와 함께 Arqiva를 인수했습니다.

ì œ3의 물결.  ì´ëŸ¬í•œ 발전을 «ë³€í™”의 물결»ë¡œ 묘사할 수 있습니다. 첫 번째 물결은 MNO 자체에 의한 네트워크의 초기 개발이 될 것입니다. 두 번째 물결은 타워 회사에 패시브 인프라를 판매하는 것입니다.

제3의 물결은 미국에서도 시작되었습니다. WCP(Wireless Capital Partners)는 2001년에 설립되었습니다. Unison Site Management(Unison)는 2003년에 곧 이어졌습니다. (그리고 더 강력한 재산권인 통신 지역권은 금융위기로 알려지게 된 2009-2010년에 더 나은 성과를 보였습니다). 당시 국제 조세 및 구조화 금융 변호사였던 Mr. Overman은 Communications Capital Group이 설립된 해이기도 한 2004년에 MD7이라는 이름의 회사가 부지 임대 집합 공간으로 이전하는 것을 처음 도왔습니다. 타워포인트. Telecom Lease Advisors(현 Lease Advisors)는 2008년에 설립 되었습니다. 마지막으로 Mr. Overman은 2009년 WIP(Wireless Infrastructure Partners)를 설립했으며 2010년에는 Landmark Dividend가 그 뒤를 이었습니다.

WIP의 Mr. Overmanê³¼ 그의 팀은 미국식 Mobile Site Lease Investing International을 사용했습니다.  ë¯¸êµ­ì—ì„œ 약 1,000개의 모바일 사이트 임대 투자를 마감한 후 WIP의 Mr. Overmanê³¼ 그의 팀은 미국 스타일의 모바일 사이트 임대 통합을 국제적 사업으로 채택한 최초의 회사가 되었습니다. 미국 리스 계약 수집 경쟁으로 인해 마진이 줄어들었기 때문에 이는 논리적이고 합당한 새로운 조치였습니다. 리스 수집 경쟁은 미국에서 약 300,000ê°œ 사이트를 두고 경쟁했지만 수백만 개의 사이트로 구성된 êµ­ì œ 시장은 활짝 ì—´ë ¤ 있었습니다. 또한, Mr. Overman은 유럽인/미국인이었습니다. 네덜란드(세계에서 가장 개방적이고 다 문화적인 사회 중 하나)에서 태어나고 자랐지만 미국(Georgetown Law School 및 School of Foreign Service)에서 전문가로 교육을 받은 미국 시민권자입니다. 

관할권(호주, 캐나다, 영국)에서 임대차 계약을 구매하는 WCP의 접근 방식을 적용했습니다. 그런 다음 그는 지역권을 민법 국가(프랑스, 스페인, 이탈리아, 멕시코, 브라질, 칠레, 콜롬비아)에서 (원래 로마와 잘 사용된) 용익권 개념으로 대체했습니다. 다른 관할 구역에서는 보다 맞춤화 된 접근 방식이 필요했습니다. Mr. Overman과 그의 팀은 10년도 안 되는 기간 동안 20개국의 약 6,000개 현장에 투자했습니다. Landmark Dividend 및 Lease Advisors는 Mr. Overman을 따라 영어권(캐나다 및 호주)으로만 방문했습니다. 그러나 전 세계 어디에서나 Mr. Overman과 그의 팀은 처음에는 WIP에서, 그리고 지금은 TIP에서 경쟁에 직면해 있습니다. TIP에서 Mr. Overman과 그의 팀은 다른 관할 구역과 추가 자산 클래스가 이미 계획된 상태에서 덴마크 및 체코 공화국과 같은 새로운 시장으로 이동하면서 계속 혁신하고 있습니다.

임대 수집 회사를 위한 «ì¶œêµ¬ ì „ëžµ»ìœ¼ë¡œì„œì˜ 타워 회사.  ì œ3의 물결은 MNO와 타워 회사 모두에게 새로운 것이지만 타워 회사는 빠르게 임대 수집업체의 «ì¶œêµ¬ ì „ëžµ»ì´ 되었습니다. American Tower는 2011ë…„ Unison으로부터 1,800개의 부지 임대 투자를 매입했습니다(Unison은 ê·¸ 공간을 떠났습니다). Crown Castle은 2012년에 WCP에서 2,300개를 구입했습니다(WCP도 더 이상 활성화되지 않음). InSite Wireless Group은 2014ë…„ Lease Advisors를 인수한 후 2020ë…„ American Tower에 인수 되었습니다. Landmark Dividend는 2021ë…„ Digital Bridge에 인수 되었습니다.

다시 최전선에 서있는 통신 인프라 파트너.  Mr. Overmanê³¼ 그의 팀이 6,000ê°œ 이상의 모바일 사이트 임대를 인수함으로써 WIP의 투자자는 2020년에 상장되었습니다. Mr. Overman은 2020ë…„ 2월에 TIP(Telecom Infrastructure Partners)를 설립하고 도움을 주는 데 필요한 자본 투자자를 즉시 찾고 확보했습니다. ì œ3의 물결을 논리적인 결론에 이르게 합니다(부채와 결합하여 TIP에 10ì–µ 달러가 훨씬 넘는 투자를 제공할 자본 3ì–µ 5천만 달러). 18개월의 안식년 후 Mr. Overman은 2021ë…„ 9ì›” 1일에 TIP의 운영을 시작했습니다.

결론적으로 말하면.  

제3물결의 논리적 결론은 물론 노동과 효율성의 추가적인 분할이다.

몇 ë…„ ì „, Mr. Overman이 중남미 전역에서 임차인이 후원하는 부지 임대 투자 프로그램을 협상한 American Tower의 í•œ 임원은 다음과 같이 말했습니다. «ë¬´ì„  사업자는 음성 및 데이터에 특화해야 하고, 타워 회사는 철강에 특화해야 하고, 지상 임대 수집자는 토지에 특화해야 합니다.»

문제는 모바일 사이트 리스 투자자들이 모바일 사이트 리스 투자가 다른 자산군에 대한 ‘트리플 ë„·(Triple Net)’ 리스 투자와 유사하다는 사실을 인식하는 대신 ì² ê°•ê³¼ 관련된 ‘업사이드(upside)’를 추구했다는 점이다. MNO에 더 높은 임대료를 요구하고 추가 임차인을 공동 배치하고 M&A)를 통해 잘 관리되는 임대 통합업체는 임차인, MNO 및 타워 회사와 완전한 «ëª©í‘œ 일치»ë¥¼ 이루었습니다. ì–‘ 당사자는 장기적이고 예측 가능한 «ì±„권과 같은» 임대료 흐름을 추구합니다.

TIP은 100% 투자할 준비가 되어 있습니다.  ì´ëŸ¬í•œ 이유로 TIP는 임차인, MNO 및 타워 회사에 의해 100% 투자할 준비가 되어 있습니다. 우리의 비즈니스 모델은 «ëª¨ë“ » 모바일 사이트 임대에 투자하는 것입니다. 우리는 공격적인 재협상을 통해 유한한 투자에 대한 수익을 극대화하려는 벤처 캐피탈 유형의 투자자가 아닙니다. 대신에 우리는 주식이 아니라 채권과 같이 장기적이고 예측 가능한 현금 흐름의 고품질 글로벌 포트폴리오를 구축하고 있습니다. TIP는 TIP의 투자와 동일한 기간에 해당하는 임차인과 강화된 임대 계약(또는 마스터 임대 계약)을 체결함으로써 재협상할 모든 기회를 포기할 준비가 되어 있습니다. 즉, MNO와 타워 회사는 재협상을 걱정할 í•„ìš” 없이 원하는 가격과 운영 조건을 얻을 수 있습니다. TIP은 합리적인 수익을 추구하며 이에 대해 완전히 투명합니다.

여담으로, 이 접근 방식은 WCP, Unison 및 Landmark Dividend가 취하는 접근 방식과 동일합니다. 미국 MNO는 이러한 임대 수집업체와 협력하여 예측 가능한 조건에 따라 전략적 사이트를 보호했습니다. 사이트 임대 투자자가 상장되고 자본이 풍부한 대규모 임차인과 적극적으로 협상하는 것은 이치에 맞지 않습니다. 여러 대륙의 여러 관할 구역에서 그렇게 하는 것은 훨씬 덜 합리적입니다.

ì œ3의 물결의 세 가지 예.  TIP는 독립적이고 빠른 속도로 모바일 사이트 임대(및 모바일 교환 센터, DAS 및 데이터 센터)를 인수함으로써 Mr. Overmanê³¼ 그의 팀의 실적을 계속 개선할 것입니다. 그러나 TIP는 MNO와 타워 회사가 더 전문화하여 ì œ3의 물결을 완성할 수 있도록 하는 데 유리한 위치에 있습니다. 여기 ê·¸ 예시들이 있습니다 :

(1) 임차인이 후원하는 임대 프리미엄 프로그램.  TIP는 한편으로는 부동산 소유자와 다른 한편으로는 MNO와 기반 시설 회사 간에 «ìœˆ-윈»ì„ 만드는 데 도움이 될 수 있습니다. 이는 TIPê°€ 부동산 소유주에게 막대한 선불 임대료를 지불할 수 있는지 여부가 갱신 ì‹œ 부지 임대 재협상 여부에 달려 있지 않기 때문입니다. 대신, TIP는 부동산 소유자가 «ì´ì§„ 위험(binary risk) «ì— 직면한다는 사실을 이용합니다. 모바일 사이트 임대는 임대권리가 유지되거나(«1») 임대가 종료됩니다(«0»). TIP는 물론 포트폴리오 위험(이진 위험이 ì•„ë‹Œ)으로 위험을 분산합니다. 특정 사이트 임대가 종료되면 TIP는 수천 개의 다른 사이트 임대에 의해 헤지(위험분산)됩니다. 논리적으로 이것은 항상 TIP와 부동산 소유주 모두에게 매력적인 계약이라는 것을 의미합니다. 합리적인 세상에서는 사이트 소유자가 100% 팔아야 합니다! 임대료의 일시금(몫돈)에 대한 매력은 시장에서 확인되었습니다. 현재 ì „ 세계적으로 25,000ê°œ 이상의 사이트 임대 투자가 이루어졌습니다.

TIP는 MNOê°€ 원하는 모든 운영의 유연성(예: «ì‚¬ìš© 확장» 및 합리적인 임대료 인하와 함께 5G 출시를 지원하기 위한 «ê±´ë¬¼ 확장»). MNO 또는 기반 시설 회사는 강화된 임대 또는 MSAê°€ TIP의 투자와 같은 기간이기 때문에 TIP와 부동산 소유자를 100% 통제할 수 있습니다. TIP는 매매한 부동산 임대권자와 ê²°ì½” 재협상할 수 없으며 MNO 또는 인프라 회사는 여전히 필요에 따라 임대를 종료할 수 있습니다.

(2) 2017ë…„ 영국 전자 통신 규정으로 인한 난관을 해결하기.  ì˜êµ­ì—ì„œëŠ” ECC(Electronic Communications Code)의 개혁이 특히 5G와 관련하여 ì „êµ­ 어디에서나 서비스를 받을 수 있는 유비쿼터스 적용 범위와 더 큰 용량을 달성하는 데 도움이 되도록 설계되었습니다. 이동 통신 사업자는 임대료 인하를 달성하기 위해 ê°•ì œ 인하권리를 사용했으며 부동산 소유자는 이를 거부했습니다.

우리는 이미 이전 법이 시행된 30년 동안보다 2017년 법에 따른 더 많은 법원 판결을 보아왔고, 재판소는 지연에 대해 경고했습니다. 정부는 변화가 필요한지 여부를 조사하고 있지만 법조계는 윤리 강령과 절차의 변화로는 충분하지 않다고 했습니다.

Ofcom은 당사자들이 합의를 구해야 하며 TIP에서 우리가 도울 수 있다고 생각했습니다. ì „ 세계적으로 25,000ê°œ 이상의 사이트 임대 투자에 따르면 모바일 사이트 소유자는 임대권의 일시금 프리미엄을 좋아합니다. 수천 개의 사이트 임대권 매매가 영국에서 일어났습니다. 위에서 지적한 바와 같이, TIP의 높은 임대료 몫돈 지불 의지는 향후 임대료 인상에 달려 있지 않습니다. 사실, 우리는 새로운 ECC에서 의도한 대로 임대료 인하를 받아들일 준비가 되어 있습니다. 우리의 비즈니스 모델은 ì–´ë–¤ 일이 일어나더라도 장기적이고 예측 가능한 «ì±„권과 같은» 현금 흐름을 기반으로 합니다. 우리의 수익은 미래에 의존하지 않으며 협상된 «ì¸ìƒë°©ì•ˆ»ìž…니다.

우리는 또한 새로운 ECC와 관련된 입장을 취하지 않았으므로 한편으로는 사이트 소유자와 다른 한편으로는 MNO 및 인프라 회사 간의 «êµì°© 상태를 깨는» 것을 도울 수 있습니다. 우리의 낮은 자본 비용을 통해 사이트 소유자에게 큰 임대료를 지불할 수 있으며 MNO 및 인프라 회사에 새로운 ECC에서 원하는 혜택을 제공할 수 있습니다.

TIP는 기획자일 뿐이지만 계약에 따라서는 100% 통제할 의사도 있습니다. 우리의 임무는 «êµì°© 상태를 해결하는» 자본을 제공하는 것입니다.

(3) 지상 및 기반 시설 판매-리스백.  íŒë§¤-리스백 프로세스는 간단합니다. TIP는 권리 보유자로서 또는 전대리스 또는 용익권을 통해 재산이 될 수 있는 권리를 획득합니다. TIP는 TIP에 대한 100% 통제를 유지하는 MNO에게 부동산을 다시 임대합니다.

MNO는 기술 출시와 같은 수익성 있는 «í•µì‹¬» 활동에서 원하는 대로 수익금을 사용합니다. 판매-리스백 금융에는 다음과 같은 많은 이점이 있습니다.

• 100% 통제를 유지하면서 이전 자본 비용(CapEx)을 회수합니다.
• 자산 가치의 100%를 얻습니다(가치 대비 대출 비율 없음).
• 부채 비율을 개선하고 부채 약정을 유발하지 않도록 합니다.
• 부채 융자보다 더 유연합니다(10-30ë…„ 기간).
• 감가상각 자산을 현금으로 전환합니다.
• 독립적인 ì œ3자 구매자로부터 자산을 보호합니다.

MNO는 자산에 대한 완전한 통제를 유지합니다. TIP는 경쟁자가 ì•„ë‹Œ 순수한 금융 거래 상대방입니다. 우리의 임대 계약은 «Triple-Net»ê³¼ «bond-like»ìž…니다. MNO는 가격, ì¡°ê±´ 및 조건을 고정합니다. 재협상은 없을 것입니다. 수익 창출:

• 철탑
• 통신 스위치 센터(MSCs)
• 다스
• 데이터 센터

미국 MNO는 다양한 거래상대방과 핵심 자산의 판매 리스백(sale-leaseback)을 체결함으로써 스스로를 보호했습니다. 예를 들어 AT&T는 2019년에 추가로 1,000개의 철탑을 판매했을 때 Crown Castle(2013년에 9,100개의 철탑을 구매한)에 판매하지 않았습니다. 대신 페퍼트리와 거래를 했습니다. 마찬가지로 Verizon이 2015년에 뉴저지 운영 센터의 6억 5천만 달러 판매-리스백을 시작하기로 결정했을 때 American Tower가 아닌 Mesirow Financial과 함께 했습니다. 유럽의 MNO는 이미 철탑 포트폴리오를 통제하지 않는 상대방을 유사하게 고려해야 합니다. 실제로 제3의 물결(통제를 포기하지 않는 최적의 전문화)을 완료하기 위해 MNO는 TIP로 지상 판매-리스백을 시작하는 동시에 제3자와 임대한 부지 위에 철강, 장비 또는 건물의 판매-리스백을 추구할 수도 있습니다.

TIP는 모바일 사이트 임대 투자 분야에서 가장 경험이 풍부한 팀을 제공합니다.

• 2000-2009년에 Mr. Overman은 Fortune 500대 기업에 40ì–µ 달러 이상의 «í° 티켓» 임대 자금 조달에 대해 조언했습니다.
• 2010-2019년에 Mr. Overmanê³¼ 그의 팀은 국제적으로 투자하는 미국식 모바일 사이트 임대를 통해 6,000ê±´ 이상의 거래를 마감했습니다(추가 가치는 10ì–µ 달러).

TIP를 통해 Mr. Overman과 그의 팀은 이 분야의 사상가이자 혁신가로서 이 인상적인 실적을 더욱 개선하고 가속화하고 있습니다.