TÅ™età vlna v telekomunikaÄnà infrastruktuÅ™e
Co je tÅ™età vlna v telekomunikaÄnà infrastruktuÅ™e? V ekonomii je charakterizovaná dÄ›lba práce jako rozdÄ›lenà úkolů v jakémkoli ekonomickém systému nebo organizaci tak, aby se jednotlivci mohli specializovat. Specializace na telekomunikaÄnà infrastrukturu se poprvé objevila ve Spojených státech v polovinÄ› 90. let 20. stoletÃ, kdy vedoucà pracovnÃci třà spoleÄnostà (American Radio, Castle Towers a Steve Bernstein Associates) rozpoznali hodnotu využità potenciálu aktiv spojených s prodejem prostoru na věžÃch, sloupech a stožárech vÃce nájemcům. VÅ¡echny tÅ™i podniky založily věžové spoleÄnosti, které jsou dodnes známé: American Tower, Crown Castle a SBA Communications.
Pasivnà infrastruktura nenà pro operátory mobilnÃch sÃtà jejich core business. Ve Spojených státech si operátoÅ™i mobilnÃch sÃtà brzy uvÄ›domili, že se zabývajà prodejem pÅ™enosu hlasu a dat a že pasivnà telekomunikaÄnà infrastruktura skuteÄnÄ› nenà jádrem jejich podnikánÃ. Nezávislé věžové spoleÄnosti, pro které je správa pasivnà telekomunikaÄnà infrastruktury ve skuteÄnosti hlavnà ÄinnostÃ, majà obvykle vÃce odborných znalostà v oblasti identifikace efektivity a snižovánà provoznÃch výdajů (OPEX). KromÄ› toho majà věžové spoleÄnosti tendenci mÃt nižšà kapitálové náklady než operátoÅ™i a na svých stožárech majà vyÅ¡Å¡Ã pomÄ›r spoleÄného užÃvánà různými provozovateli (sdÃlenÃ). EY-Parthenon prokázal, že typický point of presence (PoP) Å™Ãzený nezávislou věžovou spoleÄnostà je o 46% efektivnÄ›jÅ¡Ã než ten, který spravuje mobilnà operátor sám.
TÅ™i nejvÄ›tÅ¡Ã mobilnà operátoÅ™i v USA se zbavili své pasivnà infrastruktury. Výsledkem je, že nejvÄ›tÅ¡Ã ameriÄtà mobilnà operátoÅ™i prodali (nebo pronajali) své stožáry infrastrukturnÃm spoleÄnostem: v roce 2012 Crown Castle zaplatil T-Mobile 2,4 miliardy dolarů za obchod zahrnujÃcà 7 200 stožárů (nÄ›které prodané, nÄ›které pronajaté). PodobnÄ› v roce 2013 Crown Castle zaplatil AT&T 4,85 miliardy dolarů za dlouhodobý pronájem 9 100 stožárů. A v roce 2015 zaplatila spoleÄnost American Tower spoleÄnosti Verizon Wireless 5,1 miliardy dolarů za dlouhodobý pronájem 11 300 stožárů. Mnoho menÅ¡Ãch obchodů bylo také uzavÅ™eno.
Evropa ho následovala. V poslednÃch letech se zaÄaly prodávat i evropské nadnárodnà spoleÄnosti. NÄ›kteřà zaÄali s (ménÄ› efektivnÃm) krokem vytvářenà věžových spoleÄnostà řÃzených mobilnÃmi operátory (Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage, TOTEM). Jinà vÅ¡ak uÄinili «skok» k plné specializaci. NapÅ™Ãklad ve Å panÄ›lsku prodaly operátoÅ™i (Telefonica, Yoigo, Masmovil a Orange) spoleÄnosti Cellnex za poslednà desetiletà téměř 8 000 věžÃ. Ve Francii spoleÄnost Bouygues prodala vÃce než 6 000 věžà spoleÄnostem Cellnex a FPS Towers a spoleÄnost Iliad prodala 70% svého portfolia věžà spoleÄnosti Cellnex. V Itálii wind prodal 7 400 věžà spoleÄnosti Cellnex a CK Hutchinson prodal dalÅ¡Ãch 8 900, také spoleÄnosti Cellnex. A ve Velké Británii spoleÄnost Cellnex nedávno zÃskala arqivu spolu s 6 000 stožáry od CK Hutchinson.
TÅ™i vlny. ÄŒlovÄ›k by si tento vývoj mohl pÅ™edstavit jako «vlny». Prvnà vlna by byla poÄáteÄnÃm rozvojem sÃtà samotnými mobilnÃmi operátory. Druhou vlnou by byl prodej pasivnà infrastruktury věžovým spoleÄnostem.
![](https://old.telecom-ip.com/wp-content/uploads/2021/08/Third-Wave-Graphic-4-1024x439.png)
TÅ™età vlna zaÄala také ve Spojených státech. SpoleÄnost Wireless Capital Partners (WCP), prvnà agregátor pronájmů nemovitostà pro mobilnà infrastrukturu v USA, byla založena v roce 2001. Unison Site Management (Unison) brzy následoval, v roce 2003. Unison vylepÅ¡il model WCP v tom, že Unison zaÄal zÃskávat «telekomunikaÄnà vÄ›cná bÅ™emena» spÃÅ¡e než pouhé nájemnà podÃly (a ukázalo se, že telekomunikaÄnà vÄ›cná bÅ™emena, která jsou mnohem silnÄ›jÅ¡Ãmi právy, si vedla lépe v letech 2009-2010 bÄ›hem toho, co se stalo známým jako Velká recese). Pan Overman, který byl v té dobÄ› právnÃkem se specializacà na mezinárodnà daňové a strukturované finanÄnà právo, poprvé pomohl spoleÄnosti jménem MD7 nastÄ›hovat se do agregovaných sdÃlených prostorů v roce 2004, což byl také rok, kdy byla založena Communications Capital Group (nynà TowerPoint). Telecom Lease Advisors (nynà Lease Advisors) byla založena v roce 2008. Nakonec pan Overman založil v roce 2009 spoleÄnost Wireless Infrastructure Partners (WIP) a v roce 2010 následovala spoleÄnost Landmark Dividend.
Pan Overman a jeho tým ve spoleÄnosti WIP pÅ™evzali spoleÄnost Mobile Site Lease Investing International. Poté, co uzavÅ™el pÅ™ibližnÄ› 1 000 smluv, týkajÃcÃch se investic do pronájmu nemovitostà pro mobilnà infrastrukturu ve Spojených státech, pan Overman a spoleÄnost, kterou založil, WIP, byli prvnà kdo s tÃmto konceptem zaÄali působit i mimo trh v USA. To byl logický krok, protože konkurence mezi americkými agregátory nájmů stlaÄovala marže; AgregátoÅ™i soutěžili o pÅ™ibližnÄ› 300 000 lokacà ve Spojených státech, ale mezinárodnà trh, který zahrnuje nÄ›kolik milionů lokacÃ, byl Å¡iroce otevÅ™ený. Tendenci ke globálnÃmu působenà má pan Overman danou i svojà osobnà historiÃ, je dvojÃm evropským / americkým obÄanem, který se narodil a vyrostl v Nizozemsku (jedna z nejotevÅ™enÄ›jÅ¡Ãch a nejvÃc multikulturnÃch spoleÄnostà na svÄ›tÄ›), ale byl vzdÄ›láván jako profesionál ve Spojených státech (na Georgetown Law School a jeho School of Foreign Service) a v USA rovněž zapoÄal svoji úspěšnou kariéru.
Pan Overman aplikoval pÅ™Ãstup WCP k nákupu nájemnÃch smluv v jurisdikcÃch zvykového práva (Austrálie, Kanada, Spojené královstvÃ), kde neexistujà vÄ›cná bÅ™emena v naÅ¡em pojetÃ. Ta pak nahradil (původnÄ› Å™Ãmským) využitÃm požÃvacÃch práv v zemÃch obÄanského práva (Francie, Å panÄ›lsko, Itálie, Mexiko, BrazÃlie, Chile a Kolumbie). Jiné jurisdikce vyžadovaly individuálnÄ›jÅ¡Ã pÅ™Ãstup. Pan Overman dohlÞel na investice do pÅ™ibližnÄ› 6 000 lokalit ve 20 zemÃch za ménÄ› než deset let. Landmark Dividend and Lease Advisors následoval pana Overmana pouze do anglicky mluvÃcÃch jurisdikcà (Kanada a Austrálie). Ale vÅ¡ude jinde na svÄ›tÄ› pan Overman Äelil (a stále ÄelÃ) jen malé nebo žádné konkurenci. Ve spoleÄnosti TIP pan Overman pokraÄuje v inovacÃch a pÅ™esouvá se na nové trhy, jako je Dánsko a ÄŒeská republika, pÅ™iÄemž dalÅ¡Ã jurisdikce a dalÅ¡Ã tÅ™Ãdy aktiv jsou již plánovány.
Věžové spoleÄnosti jako «Výstupnà strategie» pro agregátory pronájmů. AÄkoli tÅ™età vlna byla pro operátory i věžové spoleÄnosti novou skuteÄnostÃ, věžové spoleÄnosti se rychle staly «výstupnà strategiû pro agregátory pronájmů. American Tower koupila v roce 2011 od spoleÄnosti Unison 1 800 investic do pronájmu mobilnÃch lokacà (a Unison opustil trh). Crown Castle koupil 2 300 od WCP v roce 2012 (a WCP také již nenà aktivnÃ). InSite Wireless Group koupila SpoleÄnost Lease Advisors v roce 2014 a v roce 2020 ji zÃskala spoleÄnost American Tower. SpoleÄnost Landmark Dividend zÃskala spoleÄnost Digital Bridge v roce 2021.
Telecom Infrastructure Partners opÄ›t v popÅ™edÃ. Akvizice vÃce než 6 000 pronájmů mobilnÃch stránek panem Overmanem a jeho týmy umožnila investorům spoleÄnosti WIP vstoupit na burzu v roce 2020. Pan Overman založil Telecom Infrastructure Partners (TIP) v únoru 2020 a okamžitÄ› zÃskal kapitálový závazek potÅ™ebný k tomu, aby pomohl dotlaÄit tÅ™età vlnu k jejÃmu logickému závÄ›ru (350 milionů dolarů vlastnÃho kapitálu, který v kombinaci s úvÄ›rem poskytne TIP vÃce než 1 miliardu dolarů k investovánÃ). Po 18 mÄ›sÃÄnà kariernà pauze zahájil pan Overman 1. zářà 2021 provoz spoleÄnosti TIP.
![](https://old.telecom-ip.com/wp-content/uploads/2021/08/Time-for-Agreement-2.png)
ÄŒas na dohodu. Logickým závÄ›rem tÅ™età vlny je samozÅ™ejmÄ› dalÅ¡Ã dÄ›lba práce a efektivity. PÅ™ed nÄ›kolika lety to Å™ekl manažer spoleÄnosti American Tower, s nÃmž pan Overman vyjednal investiÄnà programy pronájmu pozemků sponzorované nájemci v celé Latinské Americe: «Mobilnà operátoÅ™i by se mÄ›li specializovat na hlas a data, věžové spoleÄnosti by se mÄ›ly specializovat na „ocel“ a agregátoÅ™i pronájmu nemovitostà by se mÄ›li specializovat na nemovitosti.»
Problém spoÄÃval v tom, že investoÅ™i do pronájmu mÃst pro mobilnà infrastrukturu hledali výhodu spojenou s ocelÃ, mÃsto aby si uvÄ›domili, že investice do pronájmu mobilnÃch lokalit se podobajà tzv. «Triple Net» pronájmům, kdy nájemce platà kromÄ› nájmu i jiný náklad, jako pojiÅ¡tÄ›nÃ, daň z nemovitosti nebo náklady na údržbu. ZatÃmco věžové spoleÄnosti udržujà ceny svých akcià tÃm, že usilujà o růst (organicky tlakem na operátory pro vyÅ¡Å¡Ã nájemné a spoleÄným umÃstÄ›nÃm dalÅ¡Ãch nájemců, stejnÄ› jako prostÅ™ednictvÃm fúzà a akvizic), dobÅ™e Å™Ãzený agregátor pronájmů je v plné shodÄ› se svými nájemci, mobilnÃmi operátory a věžovými spoleÄnostmi. ObÄ› strany usilujà o dlouhodobé, pÅ™edvÃdatelné, «dluhopisové» toky nájemného.
TIP je pÅ™ipraven být 100% kontrolován. Z tohoto důvodu je TIP pÅ™ipraven být 100% kontrolován svými nájemci, mobilnÃmi operátory a věžovými spoleÄnostmi. NaÅ¡Ãm obchodnÃm modelem je investovat do pronájmů nemovitostà «tak, jak je najdeme». Nejsme investoÅ™i typu rizikového kapitálu, kteřà se snažà maximalizovat návratnost investic prostÅ™ednictvÃm agresivnÃho opÄ›tovného vyjednávánÃ. MÃsto toho budujeme vysoce kvalitnà globálnà portfolio dlouhodobých, pÅ™edvÃdatelných peněžnÃch toků – jako u dluhopisů, nikoli akciÃ. TIP je pÅ™ipraven vzdát se každé pÅ™Ãležitosti k novému vyjednávánà uzavÅ™enÃm rámcových nájemnÃch smluv se svými nájemci, které jsou v souladu s investicà TIP. To znamená, že mobilnà operátoÅ™i a věžové spoleÄnosti zÃskajà cenové a provoznà podmÃnky, o které usilujà – aniž by se museli starat o jakékoli opÄ›tovné vyjednávánÃ. TIP bude usilovat o rozumnou návratnost, která bude plnÄ› transparentnÃ.
KromÄ› toho je tento pÅ™Ãstup totožný s pÅ™Ãstupem WCP, Unison a Landmark Dividend. Americké nadnárodnà spoleÄnosti spolupracovaly s tÄ›mito agregátory pronájmů na ochranÄ› strategických lokalit za pÅ™edvÃdatelných podmÃnek. Nemá smysl, aby investor do pronájmu nemovitostà agresivnÄ› vyjednával s velkými, veÅ™ejnÄ› obchodovanými a dobÅ™e kapitalizovanými nájemci. JeÅ¡tÄ› ménÄ› smysluplné je to dÄ›lat v mnoha jurisdikcÃch na vÃce kontinentech.
TÅ™i pÅ™Ãklady tÅ™età vlny. TIP bude pokraÄovat v dosavadnÃch zkuÅ¡enostech pana Overmana a zlepÅ¡ovat je tÃm, že bude nezávisle a rychlým tempem zÃskávat pronájmy mobilnà infrastruktury ( mobilnÃch pÅ™epÃnacÃch center, DAS a datových center). TIP má vÅ¡ak dobrou pozici k tomu, aby pomohl mobilnÃm operátorům a věžovým spoleÄnostem dále se specializovat, a tÃm dokonÄit tÅ™età vlnu. Zde je nÄ›kolik pÅ™Ãkladů:
(1) Programy odkupu pronájmu sponzorované nájemci. TIP může pomoci vytvoÅ™it «win-win» mezi vlastnÃky nemovitostà na jedné stranÄ› a mobilnÃmi operátory a infrastrukturnÃmi spoleÄnostmi na stranÄ› druhé. Je to proto, že schopnost spoleÄnosti TIP platit majitelům nemovitostà velké prémie za pronájem nemovitostà pÅ™edem NEZÃVISà na opÄ›tovném vyjednávánà o pronájmu pozemku pÅ™i obnovÄ› smlouvy. MÃsto toho TIP využÃvá skuteÄnosti, že majitel nemovitosti Äelà «binárnÃmu riziku»: buÄ nájemce nemovitosti zaplatà nájemné («1»), nebo je nájem ukonÄen («0»). TIP oproti tomu Äelà portfoliovému riziku: pokud je konkrétnà pronájem lokality ukonÄen, TIP je zajiÅ¡tÄ›n tisÃci dalÅ¡Ãmi pronájmy. Logicky to znamená, že vždy existuje cena, která je atraktivnà jak pro TIP, tak pro majitele nemovitosti. V racionálnÃm svÄ›tÄ› by tak 100% majitelů pronájmů mÄ›lo prodat! Atraktivita odkupů byla potvrzena trhem: vÃce než 25 000 investic do pronájmu nemovitostà s infrastrukturou mobilnÃch sÃtà bylo doposud dokonÄeno po celém svÄ›tÄ›.
Mobilnà operátor nebo infrastrukturnà spoleÄnost v tomto scénáři vÃtÄ›zà pÅ™edevÅ¡Ãm proto, že TIP je pÅ™ipraven uzavÅ™Ãt rámcové smlouvy (smlouvy o vÃce lokalitách), která poskytne operátorům veÅ¡kerou provoznà flexibilitu, kterou si budou přát (napÅ™. «rozÅ¡ÃÅ™enà využitû a «rozÅ¡ÃÅ™enà prostor» pro zavádÄ›nà 5G), spolu s možnostà pÅ™iměřeného snÞenà nájemného. Mobilnà operátor nebo infrastrukturnà spoleÄnost kontroluje TIP a vlastnÃka nemovitosti 100%, protože rámcová smlouva bude souběžná s investicà TIP. TIP nikdy nebude mÃt možnost znovu vyjednávat o podmÃnkách – a mobilnà operátor nebo infrastrukturnà spoleÄnost bude stále moci smlouvu ukonÄit podle potÅ™eby.
(2) Prolomenà slepé uliÄky vyplývajÃcà z kodexu Spojeného královstvà pro elektronické komunikace z roku 2017.
Ve Spojeném královstvà byla reforma kodexu pro elektronické komunikace navržena tak, aby pomohla dosáhnout 100% pokrytà a vÄ›tÅ¡Ã kapacity sÃtà – zejména pokud jde o 5G. Mobilnà operátoÅ™i využili kodex k dosaženà (nÄ›kdy dramatického) snÞenà nájemného.
Již jsme byli svÄ›dky vÃce soudnÃch rozhodnutà podle kodexu z roku 2017 než za celých 30 let, kdy byl pÅ™edchozà kodex v platnosti, a tribunál varoval pÅ™ed průtahy. Vláda vyÅ¡etÅ™uje, zda by je tÅ™eba implementovat zmÄ›ny, ale právnická veÅ™ejnost Å™Ãká, že zmÄ›ny kodexu a postupů nestaÄÃ.
Ofcom (britský regulátor v oblasti spojů) Å™Ãká, že strany by mÄ›ly usilovat o dohodu, a my v TIP si myslÃme, že můžeme pomoci. VÃce než 25 000 investic do pronájmu nemovitostà pro infrastrukturu mobilnÃch sÃtà po celém svÄ›tÄ› ukázalo, že majitelé vÃtajà jednorázové náhrady výmÄ›nou za jejich nejistý budoucà nájem. Ve Velké Británii již probÄ›hly tisÃce transakcÃ. Jak bylo uvedeno výše, ochota spoleÄnosti TIP platit vysoké náhrady NEZÃVISà na budoucÃm zvýšenà nájemného. Ve skuteÄnosti jsme pÅ™ipraveni akceptovat i snÞenà nájemného. Náš obchodnà model je založen na dlouhodobých, pÅ™edvÃdatelných, «dluhopisových» peněžnÃch tocÃch, aÅ¥ už jsou jakékoliv. NaÅ¡e návratnost NEZÃVISà na budoucÃm zvyÅ¡ovánà nájemného
Můžeme pomoci «prolomit slepou uliÄku» mezi vlastnÃky lokalit na jedné stranÄ› a mobilnÃmi operátory a infrastrukturnÃmi spoleÄnostmi na stranÄ› druhé. NaÅ¡e nÃzké kapitálové náklady nám umožňujà platit majitelům lokalit velké náhrady a zároveň nabÃzet mobilnÃm operátorům a infrastrukturnÃm spoleÄnostem dalÅ¡Ã výhody a úsporu nákladů.
TIP je pouze facilitátor a je ochoten být kontrolován ze 100% na základÄ› smlouvy. NaÅ¡Ãm úkolem je poskytnout kapitál k «prolomenà slepé uliÄky»
(3) ZpÄ›tný leasing nemovitostà a infrastruktury. Proces prodeje a zpÄ›tného leasingu je jednoduchý. TIP nabývá práva k užÃvánà nemovitosti, aÅ¥ vlastnictvÃm, nájemnà smlouvou nebo zÅ™ÃzenÃm požÃvacÃho práva. TIP pak pronajÃmá nemovitost zpÄ›t mobilnÃm operátorům, který si pomocà rámcové smlouvy udržuje 100% kontrolu nad TIP.
Mobilnà operátor použÃvá tyto výnosy podle potÅ™eby v ziskových «klÃÄových» Äinnostech, jako je zavádÄ›nà technologiÃ. Existuje mnoho výhod zpÄ›tného leasingu:
- Obnovte předchozà kapitálové náklady (CapEx) při zachovánà 100% kontroly;
- ZÃskejte 100% hodnoty aktiv (bez pomÄ›ru úvÄ›ru k hodnotÄ›);
- ZlepÅ¡ete pomÄ›r úvÄ›ru k vlastnÃmu kapitálu;
- pružnějšà než úvěrové financovánà (obdobà 10–30 let);
- Přeměňte odepisovatelné aktivum na hotovost;
- Chraňte majetek pÅ™ed nezávislými kupujÃcÃmi z Å™ad tÅ™etÃch stran.
Mobilnà operátor si zachová plnou kontrolu nad aktivem. TIP je ÄistÄ› finanÄnà protistrana, nikoli konkurent. NaÅ¡e nájemnà smlouvy jsou charakteru «Triple-Net» a «dluhopisového typu». Mobilnà operátor zafixuje ceny, smluvnà podmÃnky – nedojde k žádnému novému vyjednávánÃ. Takto může zpeněžit:
- Stožáry a sloupy;
- Mobilnà rozvadÄ›Äe (MSC);
- DAS;
- Datová centra.
Americké nadnárodnà spoleÄnosti se chránily tÃm, že s různými protistranami uzavÃraly zpÄ›tný prodej a zpÄ›tný leasing klÃÄových aktiv. NapÅ™Ãklad když AT&T prodala v roce 2019 dalÅ¡Ãch 1 000 stožárů, neprodala je spoleÄnosti Crown Castle (která v roce 2013 koupila 9 100 stožárů). MÃsto toho uzavÅ™ela dohodu s Peppertree. PodobnÄ›, když se Verizon v roce 2015 rozhodl uzavÅ™Ãt zpÄ›tný prodej a zpÄ›tný pronájem svého operaÄnÃho centra v New Jersey ve výši 650 milionů dolarů, uÄinil tak radÄ›ji s Mesirow Financial než s American Tower. Evropské nadnárodnà organizace by mÄ›ly podobnÄ› zvážit protistrany, které dosud nekontrolujà jejich portfolia stožárů. Ve skuteÄnosti, aby skuteÄnÄ› dokonÄili tÅ™età vlnu (optimálnà specializace bez vzdánà se kontroly), mobilnà operátoÅ™i by mohli zvážit uzavÅ™enà zpÄ›tného pronájmu nemovitostà s TIP, než aby by usilovaly o zpÄ›tný prodej oceli, zaÅ™Ãzenà nebo dokonce budov nad pronajatým pozemkem s tÅ™etÃmi stranami. Maximálnà výnosy, maximálnà kontrola.
TIP nabÃzà zdaleka nejzkuÅ¡enÄ›jÅ¡Ã tým v oblasti pronájmu investiÄnÃch prostor pro infrastrukturu mobilnÃch sÃtÃ:
- V letech 2000-2009 pan Overman radil spoleÄnostem z žebÅ™ÃÄku Fortune 500 s vÃce než 4 miliardami dolarů leasingového financovánà ;
- V letech 2010-2019 pan Overman investoval do pronájmu nemovitostà pro mobilnà infrastrukturu na mezinárodnà úrovni a uzavÅ™el vÃce než 6 000 transakcà (v hodnotÄ› dalÅ¡Ã 1 miliardy dolarů)
S TIP pan Overman a jeho rychle se rozÅ¡iÅ™ujÃcà tým dále zlepÅ¡ujà a urychlujà tuto působivou historii jako myÅ¡lenkovà lÃdÅ™i a inovátoÅ™i v tomto odvÄ›tvÃ.