Článek

Co je tÅ™etí vlna v telekomunikační infrastruktuÅ™e?  V ekonomii je charakterizovaná dÄ›lba práce jako rozdÄ›lení úkolů v jakémkoli ekonomickém systému nebo organizaci tak, aby se jednotlivci mohli specializovat.  Specializace na telekomunikační infrastrukturu se poprvé objevila ve Spojených státech v polovinÄ› 90. let 20. století, kdy vedoucí pracovníci tří společností (American Radio, Castle Towers a Steve Bernstein Associates) rozpoznali hodnotu využití potenciálu  aktiv spojených s prodejem prostoru na věžích, sloupech a stožárech více nájemcům.  VÅ¡echny tÅ™i podniky založily věžové společnosti, které jsou dodnes známé: American Tower, Crown Castle a SBA Communications.

Pasivní infrastruktura není pro operátory mobilních sítí jejich core business.  Ve Spojených státech si operátoÅ™i mobilních sítí brzy uvÄ›domili, že se zabývají prodejem pÅ™enosu hlasu a dat a že pasivní telekomunikační infrastruktura skutečnÄ› není jádrem jejich podnikání.  Nezávislé věžové společnosti, pro které je správa pasivní telekomunikační infrastruktury ve skutečnosti hlavní činností, mají obvykle více odborných znalostí v oblasti identifikace efektivity a snižování provozních výdajů (OPEX).  KromÄ› toho mají věžové společnosti tendenci mít nižší kapitálové náklady než operátoÅ™i a na svých stožárech mají vyšší pomÄ›r společného užívání různými provozovateli (sdílení).  EY-Parthenon prokázal, že typický point of presence (PoP) řízený nezávislou věžovou společností je o 46% efektivnÄ›jší než ten, který spravuje mobilní operátor sám.

TÅ™i nejvÄ›tší mobilní operátoÅ™i v USA se zbavili své pasivní infrastruktury.  Výsledkem je, že nejvÄ›tší američtí mobilní operátoÅ™i prodali (nebo pronajali) své stožáry infrastrukturním společnostem: v roce 2012 Crown Castle zaplatil T-Mobile 2,4 miliardy dolarů za obchod zahrnující 7 200 stožárů (nÄ›které prodané, nÄ›které pronajaté).  PodobnÄ› v roce 2013 Crown Castle zaplatil AT&T 4,85 miliardy dolarů za dlouhodobý pronájem 9 100 stožárů.  A v roce 2015 zaplatila společnost American Tower společnosti Verizon Wireless 5,1 miliardy dolarů za dlouhodobý pronájem 11 300 stožárů.  Mnoho menších obchodů bylo také uzavÅ™eno.

Evropa ho následovala.  V posledních letech se začaly prodávat i evropské nadnárodní společnosti.  NÄ›kteří začali s (ménÄ› efektivním) krokem vytváření věžových společností řízených mobilními operátory (Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage, TOTEM).  Jiní vÅ¡ak učinili «skok» k plné specializaci.  Například ve Å panÄ›lsku prodaly operátoÅ™i (Telefonica, Yoigo, Masmovil a Orange) společnosti Cellnex za poslední desetiletí téměř 8 000 věží.  Ve Francii společnost Bouygues prodala více než 6 000 věží společnostem Cellnex a FPS Towers a společnost Iliad prodala 70% svého portfolia věží společnosti Cellnex.  V Itálii wind prodal 7 400 věží společnosti Cellnex a CK Hutchinson prodal dalších 8 900, také společnosti Cellnex.  A ve Velké Británii společnost Cellnex nedávno získala arqivu spolu s 6 000 stožáry od CK Hutchinson.

TÅ™i vlny.  ÄŒlovÄ›k by si tento vývoj mohl pÅ™edstavit jako «vlny».  První vlna by byla počátečním rozvojem sítí samotnými mobilními operátory.  Druhou vlnou by byl prodej pasivní infrastruktury věžovým společnostem.

TÅ™etí vlna začala také ve Spojených státech.  Společnost Wireless Capital Partners (WCP), první agregátor pronájmů nemovitostí pro mobilní infrastrukturu v USA, byla založena v roce 2001.  Unison Site Management (Unison) brzy následoval, v roce 2003.  Unison vylepÅ¡il model WCP v tom, že Unison začal získávat «telekomunikační vÄ›cná bÅ™emena» spíše než pouhé nájemní podíly (a ukázalo se, že telekomunikační vÄ›cná bÅ™emena, která jsou mnohem silnÄ›jšími právy, si vedla lépe v letech 2009-2010 bÄ›hem toho, co se stalo známým jako Velká recese).  Pan Overman, který byl v té dobÄ› právníkem se specializací na mezinárodní daňové a strukturované finanční právo, poprvé pomohl společnosti jménem MD7 nastÄ›hovat se do agregovaných sdílených prostorů v roce 2004, což byl také rok, kdy byla založena Communications Capital Group (nyní TowerPoint).  Telecom Lease Advisors (nyní Lease Advisors) byla založena v roce 2008.  Nakonec pan Overman založil v roce 2009 společnost Wireless Infrastructure Partners (WIP) a v roce 2010 následovala společnost Landmark Dividend.

Pan Overman a jeho tým ve společnosti WIP pÅ™evzali společnost Mobile Site Lease Investing International.  Poté, co uzavÅ™el pÅ™ibližnÄ› 1 000 smluv, týkajících se investic do pronájmu nemovitostí pro mobilní infrastrukturu ve Spojených státech, pan Overman a společnost, kterou založil, WIP, byli první kdo s tímto konceptem začali působit i mimo trh v USA.  To byl logický krok, protože konkurence mezi americkými agregátory nájmů stlačovala marže; AgregátoÅ™i soutěžili o pÅ™ibližnÄ› 300 000 lokací ve Spojených státech, ale mezinárodní trh, který zahrnuje nÄ›kolik milionů lokací, byl Å¡iroce otevÅ™ený.  Tendenci ke globálnímu působení má pan Overman danou i svojí osobní historií, je dvojím evropským / americkým občanem, který se narodil a vyrostl v Nizozemsku (jedna z nejotevÅ™enÄ›jších a nejvíc multikulturních společností na svÄ›tÄ›), ale byl vzdÄ›láván jako profesionál ve Spojených státech (na Georgetown Law School a jeho School of Foreign Service) a v USA rovněž započal svoji úspěšnou kariéru. 

Pan Overman aplikoval přístup WCP k nákupu nájemních smluv v jurisdikcích zvykového práva (Austrálie, Kanada, Spojené království), kde neexistují vÄ›cná bÅ™emena v naÅ¡em pojetí. Ta pak nahradil (původnÄ› římským) využitím požívacích práv v zemích občanského práva (Francie, Å panÄ›lsko, Itálie, Mexiko, Brazílie, Chile a Kolumbie). Jiné jurisdikce vyžadovaly individuálnÄ›jší přístup. Pan Overman dohlížel na investice do pÅ™ibližnÄ› 6 000 lokalit ve 20 zemích za ménÄ› než deset let.  Landmark Dividend and Lease Advisors následoval pana Overmana pouze do anglicky mluvících jurisdikcí (Kanada a Austrálie).  Ale vÅ¡ude jinde na svÄ›tÄ› pan Overman čelil (a stále čelí) jen malé nebo žádné konkurenci. Ve společnosti TIP pan Overman pokračuje v inovacích a pÅ™esouvá se na nové trhy, jako je Dánsko a ÄŒeská republika, pÅ™ičemž další jurisdikce a další třídy aktiv jsou již plánovány.

Věžové společnosti jako «Výstupní strategie» pro agregátory pronájmů.  Ačkoli tÅ™etí vlna byla pro operátory i věžové společnosti novou skutečností, věžové společnosti se rychle staly «výstupní strategií» pro agregátory pronájmů.  American Tower koupila v roce 2011 od společnosti Unison 1 800 investic do pronájmu mobilních lokací (a Unison opustil trh).  Crown Castle koupil 2 300 od WCP v roce 2012 (a WCP také již není aktivní).  InSite Wireless Group koupila Společnost Lease Advisors v roce 2014 a v roce 2020 ji získala společnost American Tower.  Společnost Landmark Dividend získala společnost Digital Bridge v roce 2021.

Telecom Infrastructure Partners opÄ›t v popÅ™edí.  Akvizice více než 6 000 pronájmů mobilních stránek panem Overmanem a jeho týmy umožnila investorům společnosti WIP vstoupit na burzu v roce 2020.  Pan Overman založil Telecom Infrastructure Partners (TIP) v únoru 2020 a okamžitÄ› získal kapitálový závazek potÅ™ebný k tomu, aby pomohl dotlačit tÅ™etí vlnu k jejímu logickému závÄ›ru (350 milionů dolarů vlastního kapitálu, který v kombinaci s úvÄ›rem poskytne TIP více než 1 miliardu dolarů k investování). Po 18 mÄ›síční karierní pauze zahájil pan Overman 1. září 2021 provoz společnosti TIP.

ÄŒas na dohodu.  Logickým závÄ›rem tÅ™etí vlny je samozÅ™ejmÄ› další dÄ›lba práce a efektivity. PÅ™ed nÄ›kolika lety to Å™ekl manažer společnosti American Tower, s nímž pan Overman vyjednal investiční programy pronájmu pozemků sponzorované nájemci v celé Latinské Americe: «Mobilní operátoÅ™i by se mÄ›li specializovat na hlas a data, věžové společnosti by se mÄ›ly specializovat na „ocel“ a agregátoÅ™i pronájmu nemovitostí by se mÄ›li specializovat na nemovitosti.»

Problém spočíval v tom, že investoÅ™i do pronájmu míst pro mobilní infrastrukturu hledali výhodu spojenou s ocelí, místo aby si uvÄ›domili, že investice do pronájmu mobilních lokalit se podobají tzv. «Triple Net» pronájmům, kdy nájemce platí kromÄ› nájmu i jiný náklad, jako pojiÅ¡tÄ›ní, daň z nemovitosti nebo náklady na údržbu. Zatímco věžové společnosti udržují ceny svých akcií tím, že usilují o růst (organicky tlakem na operátory pro vyšší nájemné a společným umístÄ›ním dalších nájemců, stejnÄ› jako prostÅ™ednictvím fúzí a akvizic),  dobÅ™e řízený agregátor pronájmů je v plné shodÄ› se svými nájemci, mobilními operátory a věžovými společnostmi.  ObÄ› strany usilují o dlouhodobé, pÅ™edvídatelné, «dluhopisové» toky nájemného.

TIP je pÅ™ipraven být 100% kontrolován.  Z tohoto důvodu je TIP pÅ™ipraven být 100% kontrolován svými nájemci, mobilními operátory a věžovými společnostmi.  Naším obchodním modelem je investovat do pronájmů nemovitostí «tak, jak je najdeme».  Nejsme investoÅ™i typu rizikového kapitálu, kteří se snaží maximalizovat návratnost investic prostÅ™ednictvím agresivního opÄ›tovného vyjednávání.  Místo toho budujeme vysoce kvalitní globální portfolio dlouhodobých, pÅ™edvídatelných peněžních toků – jako u dluhopisů, nikoli akcií.  TIP je pÅ™ipraven vzdát se každé příležitosti k novému vyjednávání uzavÅ™ením rámcových nájemních smluv se svými nájemci, které jsou v souladu s investicí TIP.  To znamená, že mobilní operátoÅ™i a věžové společnosti získají cenové a provozní podmínky, o které usilují – aniž by se museli starat o jakékoli opÄ›tovné vyjednávání.  TIP bude usilovat o rozumnou návratnost, která bude plnÄ› transparentní.

KromÄ› toho je tento přístup totožný s přístupem WCP, Unison a Landmark Dividend.  Americké nadnárodní společnosti spolupracovaly s tÄ›mito agregátory pronájmů na ochranÄ› strategických lokalit za pÅ™edvídatelných podmínek.  Nemá smysl, aby investor do pronájmu nemovitostí agresivnÄ› vyjednával s velkými, veÅ™ejnÄ› obchodovanými a dobÅ™e kapitalizovanými nájemci.  JeÅ¡tÄ› ménÄ› smysluplné je to dÄ›lat v mnoha jurisdikcích na více kontinentech.

TÅ™i příklady tÅ™etí vlny.  TIP bude pokračovat v dosavadních zkuÅ¡enostech pana Overmana a zlepÅ¡ovat je tím, že bude nezávisle a rychlým tempem získávat pronájmy mobilní infrastruktury ( mobilních pÅ™epínacích center, DAS a datových center).  TIP má vÅ¡ak dobrou pozici k tomu, aby pomohl mobilním operátorům a věžovým společnostem dále se specializovat, a tím dokončit tÅ™etí vlnu.  Zde je nÄ›kolik příkladů:

(1) Programy odkupu pronájmu sponzorované nájemci.  TIP může pomoci vytvoÅ™it «win-win» mezi vlastníky nemovitostí na jedné stranÄ› a mobilními operátory a infrastrukturními společnostmi na stranÄ› druhé.  Je to proto, že schopnost společnosti TIP platit majitelům nemovitostí velké prémie za pronájem nemovitostí pÅ™edem NEZÁVISÍ na opÄ›tovném vyjednávání o pronájmu pozemku pÅ™i obnovÄ› smlouvy.  Místo toho TIP využívá skutečnosti, že majitel nemovitosti čelí «binárnímu riziku»: buď nájemce nemovitosti zaplatí nájemné («1»), nebo je nájem ukončen («0»).  TIP oproti tomu čelí portfoliovému riziku: pokud je konkrétní pronájem lokality ukončen, TIP je zajiÅ¡tÄ›n tisíci dalšími pronájmy.  Logicky to znamená, že vždy existuje cena, která je atraktivní jak pro TIP, tak pro majitele nemovitosti.  V racionálním svÄ›tÄ› by tak 100% majitelů pronájmů mÄ›lo prodat!  Atraktivita odkupů byla potvrzena trhem: více než 25 000 investic do pronájmu nemovitostí s infrastrukturou mobilních sítí bylo doposud dokončeno po celém svÄ›tÄ›.

Mobilní operátor nebo infrastrukturní společnost v tomto scénáři vítÄ›zí pÅ™edevším proto, že TIP je pÅ™ipraven uzavřít rámcové smlouvy (smlouvy o více lokalitách), která poskytne operátorům veÅ¡kerou provozní flexibilitu, kterou si budou přát (napÅ™. «rozšíření využití» a «rozšíření prostor» pro zavádÄ›ní 5G), spolu s možností pÅ™iměřeného snížení nájemného. Mobilní operátor nebo infrastrukturní společnost kontroluje TIP a vlastníka nemovitosti 100%, protože rámcová smlouva bude souběžná s investicí TIP.  TIP nikdy nebude mít možnost znovu vyjednávat o podmínkách – a mobilní operátor nebo infrastrukturní společnost bude stále moci smlouvu ukončit podle potÅ™eby.

(2) Prolomení slepé uličky vyplývající z kodexu Spojeného království pro elektronické komunikace z roku 2017.  

Ve Spojeném království byla reforma kodexu pro elektronické komunikace navržena tak, aby pomohla dosáhnout 100% pokrytí a větší kapacity sítí – zejména pokud jde o 5G. Mobilní operátoři využili kodex k dosažení (někdy dramatického) snížení nájemného.

Již jsme byli svědky více soudních rozhodnutí podle kodexu z roku 2017 než za celých 30 let, kdy byl předchozí kodex v platnosti, a tribunál varoval před průtahy. Vláda vyšetřuje, zda by je třeba implementovat změny, ale právnická veřejnost říká, že změny kodexu a postupů nestačí.

Ofcom (britský regulátor v oblasti spojů) říká, že strany by mÄ›ly usilovat o dohodu, a my v TIP si myslíme, že můžeme pomoci.  Více než 25 000 investic do pronájmu nemovitostí pro infrastrukturu mobilních sítí po celém svÄ›tÄ› ukázalo, že majitelé vítají jednorázové náhrady výmÄ›nou za jejich nejistý budoucí nájem.  Ve Velké Británii již probÄ›hly tisíce transakcí.  Jak bylo uvedeno výše, ochota společnosti TIP platit vysoké náhrady NEZÁVISÍ na budoucím zvýšení nájemného.  Ve skutečnosti jsme pÅ™ipraveni akceptovat i snížení nájemného.  Náš obchodní model je založen na dlouhodobých, pÅ™edvídatelných, «dluhopisových» peněžních tocích, aÅ¥ už jsou jakékoliv.  NaÅ¡e návratnost NEZÁVISÍ na budoucím zvyÅ¡ování nájemného

Můžeme pomoci «prolomit slepou uličku» mezi vlastníky lokalit na jedné stranÄ› a mobilními operátory a infrastrukturními společnostmi na stranÄ› druhé.  NaÅ¡e nízké kapitálové náklady nám umožňují platit majitelům lokalit velké náhrady a zároveň nabízet mobilním operátorům a infrastrukturním společnostem další výhody a úsporu nákladů.

TIP je pouze facilitátor a je ochoten být kontrolován ze 100% na základÄ› smlouvy.  Naším úkolem je poskytnout kapitál k «prolomení slepé uličky»

(3) ZpÄ›tný leasing nemovitostí a infrastruktury.  Proces prodeje a zpÄ›tného leasingu je jednoduchý.  TIP nabývá práva k užívání nemovitosti, aÅ¥ vlastnictvím, nájemní smlouvou nebo zřízením požívacího práva.  TIP pak pronajímá nemovitost zpÄ›t mobilním operátorům, který si pomocí rámcové smlouvy udržuje 100% kontrolu nad TIP.

Mobilní operátor používá tyto výnosy podle potÅ™eby v ziskových «klíčových» činnostech, jako je zavádÄ›ní technologií.  Existuje mnoho výhod zpÄ›tného leasingu:

• Obnovte pÅ™edchozí kapitálové náklady (CapEx) pÅ™i zachování 100% kontroly;
• Získejte 100% hodnoty aktiv (bez pomÄ›ru úvÄ›ru k hodnotÄ›);
• ZlepÅ¡ete pomÄ›r úvÄ›ru k vlastnímu kapitálu;
• pružnÄ›jší než úvÄ›rové financování (období 10–30 let);
• PÅ™eměňte odepisovatelné aktivum na hotovost;
• Chraňte majetek pÅ™ed nezávislými kupujícími z Å™ad tÅ™etích stran.

Mobilní operátor si zachová plnou kontrolu nad aktivem.  TIP je čistÄ› finanční protistrana, nikoli konkurent.  NaÅ¡e nájemní smlouvy jsou charakteru «Triple-Net» a «dluhopisového typu».  Mobilní operátor zafixuje ceny, smluvní podmínky – nedojde k žádnému novému vyjednávání.  Takto může zpeněžit:

• Stožáry a sloupy;
• Mobilní rozvaděče (MSC);
• DAS;
• Datová centra.

Americké nadnárodní společnosti se chránily tím, že s různými protistranami uzavíraly zpÄ›tný prodej a zpÄ›tný leasing klíčových aktiv.  Například když AT&T prodala v roce 2019 dalších 1 000 stožárů, neprodala je společnosti Crown Castle (která v roce 2013 koupila 9 100 stožárů).  Místo toho uzavÅ™ela dohodu s Peppertree.  PodobnÄ›, když se Verizon v roce 2015 rozhodl uzavřít zpÄ›tný prodej a zpÄ›tný pronájem svého operačního centra v New Jersey ve výši 650 milionů dolarů, učinil tak radÄ›ji s Mesirow Financial než s American Tower.  Evropské nadnárodní organizace by mÄ›ly podobnÄ› zvážit protistrany, které dosud nekontrolují jejich portfolia stožárů.  Ve skutečnosti, aby skutečnÄ› dokončili tÅ™etí vlnu (optimální specializace bez vzdání se kontroly), mobilní operátoÅ™i by mohli zvážit uzavÅ™ení zpÄ›tného pronájmu nemovitostí s TIP, než aby by usilovaly o zpÄ›tný prodej oceli, zařízení nebo dokonce budov nad pronajatým pozemkem s tÅ™etími stranami.  Maximální výnosy, maximální kontrola.

TIP nabízí zdaleka nejzkušenější tým v oblasti pronájmu investičních prostor pro infrastrukturu mobilních sítí:

• V letech 2000-2009 pan Overman radil společnostem z žebříčku Fortune 500 s více než 4 miliardami dolarů leasingového financování ;
• V letech 2010-2019 pan Overman investoval do pronájmu nemovitostí pro mobilní infrastrukturu na mezinárodní úrovni a uzavÅ™el více než 6 000 transakcí (v hodnotÄ› další 1 miliardy dolarů)

S TIP pan Overman a jeho rychle se rozšiřující tým dále zlepšují a urychlují tuto působivou historii jako myšlenkoví lídři a inovátoři v tomto odvětví.