FAQ dla dzierżawcy

Model biznesowy TIP opiera siÄ™ na inwestowaniu w dzierżawÄ™ terenów lub obiektów na potrzeby telefonii komórkowej w stanie „takim, w jakim je zastaliÅ›my”.  Czyli umowa, która zostaÅ‚a już zawarta miÄ™dzy dzierżawcÄ… z jednej strony (operatorem lub spółkÄ… operujÄ…cÄ… wieże), a wÅ‚aÅ›cicielem terenu z drugiej strony – umowa taka jest dla nas wystarczajÄ…co dobra.  Nie mamy wÄ…tpliwoÅ›ci co do tego, kim jesteÅ›my: nie jesteÅ›my spółkÄ… operujÄ…cÄ… wieże.  Spółki operujÄ…ce wieże dążą do maksymalizacji kolokacji (współdzielenia terenu) i do maksymalizacji czynszów.  W pewnym sensie, inwestycje w infrastrukturÄ™ fizycznÄ… (np. wieże) sÄ… porównywalne z inwestycjami kapitaÅ‚owymi.  Ceny akcji (udziałów wÅ‚asnych) zależą od przyszÅ‚ych „wzrostów”.  W przeciwieÅ„stwie do powyższego, inwestycje TIP w dzierżawÄ™ terenów lub obiektów na potrzeby telefonii komórkowej mogÄ… być porównywalne z inwestycjami w obligacje: podobnie jak nasi dzierżawcy poszukujemy dÅ‚ugoterminowych, przewidywalnych przepÅ‚ywów pieniężnych o charakterze faktycznie podobnym do obligacji.

Teoria portfela.  BiorÄ…c pod uwagÄ™, że wiÄ™kszość umów dzierżawy terenów lub obiektów na potrzeby telefonii komórkowej jest wypowiadana przez dzierżawcÄ™ z niewielkim wyprzedzeniem, wÅ‚aÅ›ciciele terenów lub obiektów stojÄ… przed czymÅ›, co można nazwać „ryzykiem binarnym”: albo ich umowa dzierżawy obowiÄ…zuje („1”), albo nie („0”).  Z tego powodu wÅ‚aÅ›ciciele terenów lub obiektów nie mogÄ… udać siÄ™ do lokalnego banku i pożyczyć pieniÄ™dzy pod zabezpieczenie dzierżawÄ… swojego terenu lub obiektu na potrzeby telefonii komórkowej. W przeciwieÅ„stwie do powyższego, TIP stoi w obliczu ryzyka portfelowego: jeÅ›li jedna z naszych dzierżaw zostanie rozwiÄ…zana (co siÄ™ zdarza), mamy setki, a wkrótce tysiÄ…ce dzierżaw do zabezpieczenia naszego ryzyka.

TIP jest przygotowany do zawierania dÅ‚ugoterminowych umów z naszymi dzierżawcami – do caÅ‚ego okresu inwestycyjnego wÅ‚Ä…cznie (zwykle 30 lat w przypadku użytkowania wieczystego).  W umowach tych jesteÅ›my przygotowani do zaoferowania czynszu za dzierżawÄ™ na obecnych warunkach (warunki, które sÄ… okreÅ›lone w dotychczasowej umowie dzierżawy).  Jak wiÄ™c zapewnić, że robimy to, co mówimy?  Zawierasz z nami umowÄ™.  JesteÅ›my przygotowani do zawierania umów poszczególnie na każdy z terenów lub na podstawie wzorcowej umowy dzierżawy (Master Lease Agreement – MLA).

Jak wskazano powyżej, wÅ‚aÅ›ciciele terenów lub obiektów ponoszÄ… ryzyko binarne: albo ich dzierżawa obowiÄ…zuje, albo nie. Z drugiej strony, TIP stoi w obliczu ryzyka portfelowego: posiadamy globalny portfel wysokiej jakoÅ›ci lokalizacji o charakterze strategicznym, ponieważ nasi dzierżawcy na nich polegajÄ….  W rezultacie nasz koszt kapitaÅ‚u jest niski i możemy pÅ‚acić pokaźne kwoty obecnym wÅ‚aÅ›cicielom terenów lub obiektów.  WÅ‚aÅ›ciciele ci nigdy nie mogliby pożyczyć tych samych kwot pieniÄ™dzy, ponieważ banki nie chcÄ… udzielać pożyczek w zamian za dzierżawÄ™ obiektów z możliwoÅ›ciÄ… jej wypowiedzenia.  Ponadto, nasze wypÅ‚aty dokonywane sÄ… „bez regresu”, co oznacza, że jeÅ›li dzierżawca rozwiąże umowÄ™ po dokonaniu naszej inwestycji, nie odzyskamy pieniÄ™dzy.  W rezultacie, wÅ‚aÅ›ciciel bezpiecznie spieniężyÅ‚ swój teren lub obiekt i może ponownie zainwestować dochody, czÄ™sto z wysokÄ… stopÄ… zwrotu.  WÅ‚aÅ›ciciel terenu lub obiektu może na przykÅ‚ad zainwestować w dobrze prosperujÄ…cy biznes lub w nieruchomoÅ›ci (Å‚Ä…czÄ…c naszÄ… wypÅ‚atÄ™ z niskooprocentowanym kredytem hipotecznym).  Krótko mówiÄ…c, nasze inwestycje wykorzystujÄ… różne profile ryzyka miÄ™dzy wÅ‚aÅ›cicielami terenów lub obiektów a TIP, dajÄ…c sytuacjÄ™ „win-win”.  Co do zasady, wiÄ™kszoÅ›ci wÅ‚aÅ›cicieli terenów lub obiektów optymalnym wynikiem byÅ‚aby sprzedaż!

Wielokrotnie wykazano, że szereg wÅ‚aÅ›cicieli terenów lub obiektów dzierżawionych na potrzeby telefonii komórkowej woli otrzymać zapÅ‚atÄ™ z góry, a pÅ‚atnoÅ›ci rozciÄ…gniÄ™te w czasie.  OkoÅ‚o 25 000 wÅ‚aÅ›cicieli terenów lub obiektów na caÅ‚ym Å›wiecie zaakceptowaÅ‚o przedpÅ‚aty za dzierżawÄ™ (premie dzierżawne).  Premie dzierżawne mogÄ… być bardzo cennym narzÄ™dziem dla dzierżawców (zarówno operatorów, jak i spółek operujÄ…cych wieże).  Istnieje wiele powodów, dla których warto z nich korzystać wczeÅ›niej raczej niż później.  Dzierżawcy mogÄ…:

(1) Zmaksymalizować kontrolÄ™: premia zachÄ™ci wÅ‚aÅ›cicieli do zaakceptowania pewnych modyfikacji umowy dzierżawy, takich jak „rozszerzenie użytkowania” lub „rozszerzenie lokalu”.  Pomoże to dzierżawcom we wdrażaniu technologii (w tym 5G) bez koniecznoÅ›ci renegocjacji.  Ponadto, współpraca z TIP pozwoli dzierżawcom chronić siÄ™ przed zewnÄ™trznymi potentatami dzierżaw, których model biznesowy może być bardziej uzależniony od renegocjacji „w górę”.

(2) Zmaksymalizowanie szybkoÅ›ci i wydajnoÅ›ci: współpracujÄ…c z TIP, dzierżawcy mogÄ… wdrażać technologiÄ™ bez „problemów” (bez dalszych negocjacji).  TIP to jedyny, doÅ›wiadczony punkt kontaktowy dla setek terenów lub obiektów dzierżawionych na potrzeby telefonii komórkowej.  Umowy TIP z dzierżawcami wspierajÄ… Å›wiadczenie przez dzierżawcÄ™ usÅ‚ug o wartoÅ›ci dodanej, takich jak hurtowy dostÄ™p dla przedsiÄ™biorstw, brzegowe usÅ‚ugi komputerowe, Å›wiatÅ‚owody front-haul i backhaul oraz usÅ‚ugi analizy danych.  Wreszcie, TIP zapewnia optymalnÄ… elastyczność w zakresie optymalizacji infrastruktury pasywnej – w razie potrzeby wykraczajÄ…cÄ… poza Twój obecny ksztaÅ‚t.

(3) Zmniejszenie nakÅ‚adów inwestycyjnych (CapEx): premie dzierżawne sÄ… drogie.  Åšrednia premia dzierżawna na Å›wiecie wynosi 80 000 euro.  ZamkniÄ™cie 1000 transakcji wymaga zatem 80 milionów euro.  Dzierżawcy prawdopodobnie wolÄ… przeznaczyć swoje wydatki inwestycyjne na coÅ› innego – na swojÄ… podstawowÄ… dziaÅ‚alność, a nie na grunt.  Oznacza to, że nasi dzierżawcy wolÄ… inwestycje „kapitaÅ‚owe” niż „obligacyjne”.  W ten sposób utrzymujÄ… ceny swoich udziałów!  A pieniÄ…dze TIP sÄ… równie dobre, ponieważ TIP można kontrolować w 100%.  W koÅ„cu jesteÅ›my przygotowani na zawieranie dÅ‚ugoterminowych umów z naszymi dzierżawcami na caÅ‚y okres trwania naszej inwestycji.

(4) Zmniejszenie OPEX. Nowy Kodeks Komunikacji Elektronicznej (ECC) w Zjednoczonym Królestwie ma na celu (a) osiÄ…gniÄ™cie wszechobecnego zasiÄ™gu na obszarach wiejskich oraz (b) uÅ‚atwienie modernizacji technologii (w tym 5G).  Dzierżawcy otrzymali „uprawnienia kodeksowe” i wykorzystujÄ… je do dochodzenia obniżek czynszu.  DoprowadziÅ‚o to do powszechnego impasu w relacjach pomiÄ™dzy dzierżawcami z jednej strony (operatorami i spółkami operujÄ…cymi wieże) a wÅ‚aÅ›cicielami terenu z drugiej strony.  TIP może pomóc przeÅ‚amać impas, ponieważ wÅ‚aÅ›ciciele terenów znacznie częściej akceptujÄ… rozsÄ…dnÄ… premiÄ™ dzierżawnÄ… niż obniżony bieżący czynsz za teren lub obiekt.  Oznacza to, że TIP może uÅ‚atwić osiÄ…gniÄ™cie rozwiÄ…zania typu „win-win” miÄ™dzy wÅ‚aÅ›cicielami terenów a dzierżawcami, pozwalajÄ…c w ten sposób obu stronom uniknąć kosztów i opóźnieÅ„ zwiÄ…zanych z postÄ™powaniem sÄ…dowym.  Ta sama logika obowiÄ…zuje również w innych jurysdykcjach:  TIP jako zewnÄ™trzny inwestor może pomóc wÅ‚aÅ›cicielom terenów lub obiektów i dzierżawcom osiÄ…gnąć porozumienie w wielu okolicznoÅ›ciach.

Nasz założyciel, Eric Overman, i jego zespoły są odpowiedzialne za ponad 75% premii dzierżawnych płaconych poza Stanami Zjednoczonymi (około 6000 umów dzierżawy w 20 krajach). InfraBridge, inwestor TIP, zainwestował do 350 mln USD kapitału własnego (co znacznie przekracza kapitał dostępny dla Eric Overman w ramach jego poprzedniego przedsięwzięcia). Finansowanie to (wraz z niskokosztowym zadłużeniem, jakie może powstać w odpowiednim czasie) umożliwi TIP realizację dziesiątek sponsorowanych przez dzierżawców programów premii dzierżawnych i dzierżawy zwrotnej o dowolnej wielkości, w dowolnym miejscu na świecie.