FAQ Inquilinos

El modelo de negocio de TIP se basa en invertir en contratos de sitios móviles «tal como los encontramos». Es decir, el trato que ya se ha alcanzado entre, por un lado, el inquilino (el operador o la empresa de torres) y, por otro lado, el propietario del sitio, ese trato es lo suficientemente bueno para nosotros. No estamos confundidos acerca de quiénes somos: no somos una empresa de torres. Las empresas de torres buscan maximizar la co-ubicación (uso compartido del sitio) y buscan maximizar las rentas. En cierto sentido, las inversiones en infraestructura física (como torres) son comparables a una inversión de capital. Los precios de las acciones (acciones) dependen del futuro «alza». Por el contrario, las inversiones de TIP en contratos de sitios móviles pueden ser comparables a las inversiones en bonos: al igual que nuestros inquilinos, buscamos flujos de efectivo a largo plazo, predecibles y de hecho «similares a bonos».

Teoría de carteras o portafolio. Dado que el inquilino puede rescindir la mayoría de los contratos de sitios móviles sin previo aviso, los propietarios de los sitios se enfrentan a lo que podría denominarse «riesgo binario»: o su sitio existe («1») o no («0»). Esta es la razón por la que los propietarios de sitios no pueden acudir a su banco local y pedir dinero prestado contra la renta de su sitio móvil. Por el contrario, TIP se enfrenta al riesgo de portafolio: si uno de nuestros sitios se cancela (lo que sucede), tenemos cientos y pronto miles de sitios para cubrir nuestra exposición.

TIP está preparado para celebrar acuerdos a largo plazo con nuestros inquilinos, hasta e incluyendo nuestro plazo de inversión completo (generalmente 30 años en el caso de un usufructo). En estos acuerdos, estamos preparados para renovar el contrato del sitio bajo los términos y condiciones actuales (los términos y condiciones que encontramos en el contrato de arrendamiento del sitio existente). Entonces, ¿cómo se asegura de que hagamos lo que decimos? Contrata con nosotros. Estamos preparados para contratar sitio por sitio o bajo acuerdos macros (MLA).

Como se indicó, los propietarios de sitios se enfrentan a riesgos binarios: su sitio existe o no. TIP, por otro lado, enfrenta el riesgo de cartera: tenemos una cartera global de sitios de alta calidad que son de naturaleza estratégica, porque nuestros inquilinos dependen de estos sitios. Como resultado, nuestro costo de capital es legal y podemos pagar sumas globales saludables a los propietarios de sitios existentes. Estos propietarios nunca podrían pedir prestado estas mismas cantidades de dinero, porque los bancos no otorgarán préstamos contra los contratos de sitios rescindibles. Además, nuestros pagos son de naturaleza «sin reembolso», es decir, si el inquilino termina después de realizar nuestra inversión, no recuperamos nuestro dinero. Como resultado, el propietario ha capitalizado de forma segura su sitio y puede reinvertir las ganancias, a menudo con una alta tasa de rendimiento. El propietario del sitio podría reinvertir en un negocio exitoso, por ejemplo, o en bienes raíces (combinando nuestro pago con una deuda hipotecaria de baja tasa). En resumen, nuestras inversiones aprovechan los diferentes perfiles de riesgo entre los propietarios del sitio y TIP, lo que permite un «beneficio mutuo». En principio, ¡el resultado óptimo sería que la mayoría de los propietarios de sitios vendan!

Se ha demostrado repetidamente que muchos propietarios de sitios móviles prefieren que se les pague por adelantado en lugar de hacerlo a lo largo del tiempo. Aproximadamente 25.000 propietarios de sitios en todo el mundo han aceptado pagos anticipados de arrendamiento (pre pagos de rentas). Los pre pagos de rentas pueden ser una herramienta muy valiosa para los inquilinos (operadores y empresas de torres por igual). Hay muchas razones para usarlos más temprano que tarde. Los inquilinos pueden:

(1) Maximizar el control: un pre pago atraerá a los propietarios a aceptar ciertas modificaciones al arrendamiento, como las clausulas de “expansión de uso” o “expansión de permisos”. Esto ayudará a los inquilinos a ejecutar implementaciones de tecnología (incluido 5G) sin tener que renegociar. Además, trabajar con TIP permitirá a los inquilinos protegerse contra los agregadores de arrendamiento de terceros, cuyo modelo de negocio podría depender más de la renegociación «al alza».

(2) Maximice la velocidad y la eficiencia: al trabajar con TIP, los inquilinos pueden ejecutar implementaciones de tecnología sin «contratiempos» (no más renegociaciones). TIP es un punto de contacto único y con mucha experiencia en cientos de sitios móviles. Los contratos de TIP con los inquilinos respaldan la provisión de servicios de valor agregado por parte del inquilino, como el acceso mayorista para empresas, servicios de EDGE, servicios de front-haul y backhaul de fibra y servicios de inteligencia de datos. Por último, TIP proporciona una flexibilidad óptima para la optimización de la infraestructura pasiva, si es necesario fuera de su «huella» existente.

(3) Reducir CapEx: los pre pagos de rentas son caras. El pre pago de rentas promedio en todo el mundo es de 80.000 €. Por tanto, cerrar 1.000 acuerdos requiere 80 millones de euros. Es probable que los inquilinos prefieran gastar su CapEx en otro lugar: en su negocio principal en lugar de en la propiedad. Es decir, nuestros inquilinos prefieren inversiones “similares a acciones” en lugar de inversiones “similares a bonos”. ¡Así es como mantienen el precio de sus acciones! Y el dinero de TIP es igual de bueno porque TIP se puede controlar al 100%. Después de todo, estamos preparados para celebrar contratos a largo plazo con nuestros inquilinos, hasta e incluyendo nuestro plazo de inversión completo.

(4) Reducir el OPEX. El nuevo código de comunicaciones electrónicas (ECC) en el Reino Unido tiene como objetivo (a) lograr una cobertura ubicua en áreas rurales y (b) facilitar las actualizaciones tecnológicas (incluido el 5G). Los inquilinos han recibido «poderes del Código» y los están utilizando para buscar reducciones de alquiler. Se ha producido un estancamiento generalizado entre, por un lado, los inquilinos (operadores y empresas de torres) y, por otro lado, los propietarios del sitio. TIP puede ayudar a romper el estancamiento, porque es mucho más probable que los propietarios del sitio acepten una prima de arrendamiento razonable que el alquiler continuo del sitio reducido. Es decir, TIP puede facilitar soluciones «beneficiosas para todos» entre los propietarios del sitio y los inquilinos, lo que permite que ambas partes eviten los costos y retrasos asociados con los procedimientos judiciales. La misma lógica se aplica también en otras jurisdicciones: TIP, como inversor externo, puede ayudar a los propietarios e inquilinos del sitio a llegar a un acuerdo en muchas circunstancias.

Nuestro fundador, Eric Overman, ha supervisado más del 75% de los pre pagos de rentas que se han pagado fuera de los Estados Unidos (aproximadamente 6.000 arrendamientos en 20 países). InfraBridge, el inversor de TIP, ha comprometido hasta US $ 350 millones en capital (que supera ampliamente el capital disponible para el Sr. Overman en su empresa anterior). Este financiamiento (junto con una deuda de bajo costo a su debido tiempo) permitirá a TIP ejecutar docenas de programas de pre pagos de rentas patrocinados por operadores y programas de venta con arrendamiento posterior de cualquier tamaño que sea necesario, en cualquier parte del mundo.