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¿Qué es la Tercera Ola en infraestructura de telecomunicaciones? En economía, la división del trabajo es la separación de tareas en cualquier sistema u organización económica para que los participantes puedan especializarse. La especialización en infraestructura de telecomunicaciones surgió por primera vez en los Estados Unidos a mediados de la década de 1990 cuando ejecutivos de tres compañías (American Radio, Castle Towers y Steve Bernstein Associates) reconocieron el valor de aprovechar el potencial de los activos de torres vendiendo espacio a múltiples inquilinos. Las tres empresas establecieron empresas de torres que todavía se conocen hoy en día: American Tower, Crown Castle y SBA Communications.

La infraestructura pasiva no es «fundamental» para los operadores de redes móviles.  En los Estados Unidos, los operadores de redes móviles (MNO) pronto se dieron cuenta de que estaban en el negocio de vender voz y datos, y que la infraestructura de telecomunicaciones pasiva realmente no es fundamental para su negocio. Las empresas de torres independientes, para las que la gestión de la infraestructura de telecomunicaciones pasiva es de hecho un negocio fundamental, suelen tener más experiencia en la identificación de eficiencias y la reducción de gastos operativos (OPEX). Además, las empresas de torres tienden a tener un costo de capital más bajo que los MNO y tienen mayores proporciones de co-ubicación (uso compartido de sitios) en sus mástiles. EY-Parthenon ha demostrado que un punto de presencia (PoP) típico administrado por una empresa de torres independiente es un 46% más eficiente que uno administrado por un MNO.

Los tres grandes operadores de redes móviles de EE. UU.  Se han despojado de su infraestructura pasiva. Como resultado, todos los grandes operadores de redes móviles de EE. UU. han vendido (o alquilado) sus mástiles a empresas de infraestructura: en 2012, Crown Castle pagó a T-Mobile US$ 2.4 mil millones por un acuerdo a largo plazo que involucraba 7.200 mástiles (algunos vendidos, otros arrendados). De manera similar, en 2013, Crown Castle pagó a AT&T US$ 4.850 millones por un contrato a largo plazo de 9.100 mástiles. Y en 2015, American Tower pagó a Verizon Wireless US$ 5,1 mil millones por un arrendamiento a largo plazo de 11,300 mástiles. También se han cerrado muchos acuerdos más pequeños.

Europa ha seguido su ejemplo.  En los últimos años, los MNO europeos también han comenzado a vender. Algunos han comenzado con el paso (menos eficiente) de crear empresas de torres controladas por MNO (Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage). Pero otros han dado el «salto» hacia la especialización completa. Por ejemplo, en España, los operadores de redes móviles (Telefónica, Yoigo, Masmovil y Orange) han vendido casi 8.000 torres a Cellnex durante la última década. En Francia, Bouygues ha vendido más de 6.000 torres a Cellnex y FPS Towers, e Iliad vendió el 70% de su cartera de torres a Cellnex. En Italia, Wind vendió 7.400 torres a Cellnex y CK Hutchinson vendió otras 8.900, también a Cellnex. Y en el Reino Unido, Cellnex adquirió recientemente Arqiva, junto con 6.000 mástiles de CK Hutchinson.

Tres olas.  Uno podría imaginarse estos desarrollos como «ondas». La Primera Ola sería el desarrollo inicial de redes por parte de los propios MNO. La Segunda Ola sería la venta de infraestructura pasiva a empresas de torres.

La Tercera Ola también comenzó en los Estados Unidos. Wireless Capital Partners (WCP), el primer agregador de arrendamiento terrestre de telecomunicaciones de EE. UU., Se estableció en 2001. Pronto siguió Unison Site Management (Unison), en 2003. Unison mejoró el modelo de WCP en el sentido de que Unison comenzó a adquirir «servidumbres de telecomunicaciones» en lugar de simples intereses de arrendamiento (y resultó que las servidumbres de telecomunicaciones, que son derechos de propiedad más sólidos, obtuvieron mejores resultados en 2009-2010 durante lo que se conoció como la Gran Recesión). El Sr. Overman, quien era un abogado de impuestos internacionales y finanzas estructuradas en ese momento, ayudó por primera vez a una empresa con el nombre de MD7 a mudarse al espacio de agregación de arrendamiento de sitios en 2004, que también fue el año en el que se fundó Communications Capital Group (ahora TowerPoint). Telecom Lease Advisors (ahora Lease Advisors) se estableció en 2008. Finalmente, el Sr. Overman estableció Wireless Infrastructure Partners (WIP) en 2009, y Landmark Dividend le siguió en 2010.

El Sr. Overman y su equipo en WIP tomaron el modelo estadounidense de pre pagos de rentas y lo internacionalizaron.  Después de haber cerrado aproximadamente 1,000 inversiones de arrendamiento de sitios móviles en los Estados Unidos, el Sr. Overman y su equipo en WIP se convirtieron en la primera empresa en llevar la agregación de arrendamiento de sitios móviles al estilo estadounidense a nivel internacional. Este fue un paso lógico, porque la competencia entre los agregadores de arrendamientos estadounidenses estaba reduciendo los márgenes; los agregadores competían en unos 300.000 sitios en los Estados Unidos, pero el mercado internacional, que comprendía varios millones de sitios, estaba muy abierto. Además, el Sr. Overman era un ciudadano europeo/estadounidense, que había nacido y crecido en Holanda (una de las sociedades más abiertas y multiculturales del mundo) pero que se había educado como profesional en los Estados Unidos (en la Facultad de Derecho de Georgetown y su Facultad de Servicio Exterior). 

El Sr. Overman aplicó el enfoque de WCP de comprar arrendamientos en jurisdicciones de derecho consuetudinario (Australia, Canadá, Reino Unido), donde las «servidumbres en bruto» tipo Unison no existen. Luego reemplazó las servidumbres con el concepto (originalmente romano y desgastado) de usufructo en países de derecho civil (Francia, España, Italia, México, Brasil, Chile y Colombia). Otras jurisdicciones requerían un enfoque más personalizado. El Sr. Overman y sus equipos invirtieron en aproximadamente 6.000 sitios en 20 países en menos de una década. Landmark Dividend and Lease Advisors siguió al Sr. Overman solo en jurisdicciones de habla inglesa (Canadá y Australia). Pero en el resto del mundo, el Sr. Overman y sus equipos, primero en WIP y ahora en TIP, enfrentan poca o ninguna competencia. En TIP, el Sr. Overman y sus equipos continúan innovando, entrando en nuevos mercados como Dinamarca y la República Checa, con otras jurisdicciones y clases de activos adicionales ya planificadas.

Empresas de torres como una «estrategia de salida» para los agregadores de arrendamiento.  Aunque la Tercera Ola era nueva para los MNO y las empresas de torres, las empresas de torres se convirtieron rápidamente en la «estrategia de salida» para los agregadores de arrendamientos. American Tower compró 1.800 inversiones en arrendamiento de sitios de Unison en 2011 (y Unison abandonó el mercado). Crown Castle compró 2300 de WCP en 2012 (y WCP tampoco está activo). InSite Wireless Group compró Lease Advisors en 2014 y luego fue adquirido por American Tower en 2020. Landmark Dividend fue adquirido por Digital Bridge en 2021.

Telecom Infrastructure Partners a la vanguardia nuevamente.  La adquisición de más de 6.000 arrendamientos de sitios móviles por parte del Sr.Overman y sus equipos permitió a los inversores de WIP cotizar en bolsa en 2020. El Sr.Overman estableció Telecom Infrastructure Partners (TIP) en febrero de 2020 e inmediatamente buscó y obtuvo el compromiso de capital necesario para ayudar llevar la Tercera Ola a su conclusión lógica ($ 350 millones en capital que, en combinación con la deuda, proporcionará a TIP más de $ 1 mil millones para invertir). Después de un año sabático de 18 meses, el Sr. Overman inició las operaciones de TIP el 1 de septiembre de 2021.

Es hora de llegar a un acuerdo.  La conclusión lógica de la Tercera Ola es, por supuesto, una mayor división del trabajo y la eficiencia. Hace unos años, un ejecutivo de American Tower con quien el Sr. Overman negoció programas de inversión de arrendamiento de sitios patrocinados por inquilinos en América Latina lo dijo mejor: “los operadores inalámbricos deben especializarse en voz y datos, las empresas de torres deben especializarse en acero y tierra los agregadores de arrendamiento deben especializarse en la tierra «.

El problema ha sido que los inversores en arrendamiento de sitios móviles han buscado la «ventaja» asociada con el acero en lugar de reconocer que las inversiones en arrendamiento de sitios móviles se asemejan a las inversiones en arrendamiento de «Triple Net» en otras clases de activos: mientras que las empresas de torres mantienen el precio de sus acciones persiguiendo el crecimiento (orgánicamente al presionar a los MNO para rentas más altas y al co-ubicar inquilinos adicionales, así como a través de fusiones y adquisiciones), un agregador de arrendamientos bien administrado tiene una completa “congruencia de objetivos” con sus inquilinos, los MNO y las empresas de torres. Ambas partes buscan flujos de renta a largo plazo, predecibles y «similares a bonos».

TIP está preparado para ser controlado al 100%.  Por esta razón, TIP está preparada para ser controlada al 100% por sus inquilinos, los MNO y las empresas de torres. Nuestro modelo de negocio es invertir en arrendamientos de sitios móviles «tal como los encontramos». NO somos inversores del tipo de capital de riesgo que buscan maximizar el rendimiento de un tramo finito de inversiones a través de una renegociación agresiva. En cambio, estamos construyendo una cartera global de alta calidad de flujos de efectivo predecibles a largo plazo, como un bono, no una acción. TIP está preparado para renunciar a todas las oportunidades de renegociar mediante la celebración de arrendamientos mejorados (o contratos de arrendamiento maestro) con sus inquilinos que son co-terminados con la inversión de TIP. Esto significa que los MNO y las empresas de torres obtienen los precios y los términos y condiciones operativos que desean, sin tener que preocuparse por ninguna renegociación. TIP buscará una rentabilidad razonable, sobre la que será totalmente transparente.

Aparte, este enfoque es idéntico al enfoque adoptado por WCP, Unison y Landmark Dividend. Los operadores de redes móviles de EE. UU. Trabajaron con estos agregadores de arrendamientos para salvaguardar sitios estratégicos en términos y condiciones predecibles. No tiene sentido que un inversionista de arrendamiento de un sitio negocie agresivamente con inquilinos grandes, que cotizan en bolsa y están bien capitalizados. Tiene aún menos sentido hacerlo en muchas jurisdicciones de varios continentes.

Tres ejemplos de la tercera ola.  TIP continuará y mejorará el historial del Sr. Overman y sus equipos adquiriendo arrendamientos de sitios móviles (y switchs, DAS y data centers) de forma independiente y a un ritmo rápido. Pero TIP está bien posicionado para ayudar a los operadores móviles y las empresas de torres a especializarse más, completando así la Tercera Ola. Aquí hay unos ejemplos:

(1) Programas de pre pagos de rentas patrocinados por inquilinos.  TIP puede ayudar a crear un «beneficio mutuo» entre, por un lado, los propietarios y, por otro lado, los MNO y las empresas de infraestructura. Esto se debe a que la capacidad de TIP para pagar grandes pagos por adelantado a los propietarios NO depende de la renegociación del contrato de arrendamiento del sitio en la renovación. En cambio, TIP aprovecha el hecho de que el propietario enfrenta un «riesgo binario»: o el contrato de arrendamiento del sitio móvil paga el alquiler («1») o se rescinde («0»). TIP, por supuesto, enfrenta un riesgo de cartera (en lugar de un riesgo binario): si se rescinde el contrato de un sitio en particular, TIP está cubierto por miles de otros arrendamientos de sitios. Lógicamente, esto significa que siempre hay un precio de pago que es atractivo tanto para TIP como para el propietario. En un mundo racional, ¡el 100% de los propietarios de sitios deberían vender! El atractivo de pre pagos de rentas se ha confirmado en el mercado: ya se han realizado más de 25.000 inversiones en contratos de sitios en todo el mundo.

El MNO o la empresa de infraestructura gana sobre todo en este escenario porque TIP está preparado para entrar en un contrato de arrendamiento mejorado (o acuerdo de múltiples sitios, MSA) que proporciona al MNO toda la flexibilidad operativa que desea (por ejemplo, «expansión de uso» y Lenguaje de “expansión de permisos” para admitir la implementación de 5G), junto con reducciones razonables de alquiler. El MNO o la compañía de infraestructura controla a TIP y al dueño de la propiedad al 100% porque el contrato mejorado o MSA es co-terminal con la inversión de TIP. TIP nunca tendrá la capacidad de renegociar, y el MNO o la empresa de infraestructura aún podrá cancelar según sea necesario.

(2) Rompiendo el Impasse resultante del Código de Comunicaciones Electrónicas del Reino Unido de 2017.  En el Reino Unido, la reforma del Código de Comunicaciones Electrónicas (ECC) se diseñó para ayudar a lograr una cobertura ubicua y una mayor capacidad, especialmente en lo que se refiere a 5G. Los operadores móviles han utilizado el Código para lograr reducciones de alquiler (a veces dramáticas) y los propietarios lo han rechazado.

Ya hemos visto más decisiones judiciales en virtud del Código de 2017 que durante los 30 años completos que estuvo en vigor el Código anterior, y el Tribunal ha advertido contra las demoras. El gobierno está investigando si podrían ser necesarios cambios, pero la Sociedad de Abogados dice que los cambios en el Código y los procedimientos no son suficientes.

Ofcom dice que las partes deben buscar un acuerdo, y en TIP creemos que podemos ayudar. Más de 25.000 inversiones en arrendamiento de sitios en todo el mundo han demostrado que a los propietarios de sitios móviles les gustan las primas de arrendamiento. En el Reino Unido se han pagado miles de primas de arrendamiento de sitios. Como se indicó anteriormente, la voluntad de TIP de pagar grandes primas de arrendamiento NO depende de futuros aumentos de alquiler. De hecho, estamos preparados para aceptar reducciones de alquiler según lo previsto por el nuevo ECC. Nuestro modelo de negocio se basa en flujos de efectivo a largo plazo, predecibles, «similares a bonos», sean los que sean. Nuestro retorno NO depende del futuro negociado «alza».

Tampoco hemos tomado una posición en relación con el nuevo ECC, por lo que podemos ayudar a «romper el impasse» entre, por un lado, los propietarios del sitio y, por otro lado, los operadores móviles y las empresas de infraestructura. Nuestro bajo costo de capital nos permite pagar grandes primas de arrendamiento a los propietarios de sitios, al tiempo que ofrecemos a los operadores de redes móviles y a las empresas de infraestructura los beneficios que buscan con el nuevo ECC.

TIP es solo un facilitador y está dispuesto a ser controlado al 100% por contrato. Nuestro trabajo es proporcionar el capital para «romper el estancamiento».

(3) Venta-arrendamiento de Terreno e Infraestructura.  El proceso de venta con arrendamiento posterior es sencillo. TIP adquiere derechos de propiedad, como dominio absoluto o mediante arrendamiento o usufructo. TIP luego arrienda la propiedad al MNO, que mantiene el control del 100% sobre TIP.

El MNO utiliza los ingresos como se desea, en actividades «centrales» rentables, como la implementación de tecnología. Hay muchos beneficios del financiamiento de venta con arrendamiento posterior:

• Recuperar gastos de capital anteriores (CapEx) manteniendo el control del 100%;
• Obtener el 100% del valor de los activos (sin relación préstamo-valor);
• Mejorar la relación deuda-capital, evitar la activación de convenios de deuda;
• Más flexible que el financiamiento de deuda (plazo de 10 a 30 años);
• Convertir un activo depreciable en efectivo;
• Proteja el activo de terceros compradores independientes.

El MNO mantendrá el control total sobre el activo. TIP es una contraparte puramente financiera, no un competidor. Nuestros acuerdos de arrendamiento son «Triple-Net» y «tipo bono». El MNO fija precios, términos y condiciones; no habrá renegociación. Capitalizar:

• Torres;
• Switchs (MSC);
• DAS; y
• Data centers.

Los operadores de redes móviles de EE. UU. Se han protegido a sí mismos mediante la celebración de contratos de arrendamiento posterior de activos principales con varias contrapartes. Por ejemplo, cuando AT&T vendió 1.000 mástiles adicionales en 2019, no se los vendió a Crown Castle (que había comprado 9.100 de sus mástiles en 2013). En cambio, hizo un trato con Peppertree. De manera similar, cuando Verizon decidió celebrar una venta con arrendamiento posterior de US$650 millones de su centro de operaciones de Nueva Jersey en 2015, lo hizo con Mesirow Financial en lugar de American Tower. Los MNO europeos deberían considerar de manera similar a las contrapartes que aún no controlan sus carteras máximas. De hecho, para completar realmente la Tercera Ola (especialización óptima sin renunciar al control), los MNOs podrían considerar entrar en venta-arrendamiento posterior con TIP, mientras persiguen venta-arrendamiento posterior de acero, equipos o incluso edificios en la parte superior del terreno arrendado con terceros. Máximo precio, máximo control.

TIP ofrece, con mucho, el equipo más experimentado en el espacio de inversión de arrendamiento de sitios móviles:

• En 2000-2009, el Sr. Overman asesoró a compañías Fortune 500 en más de US$4 mil millones en financiaciones de arrendamientos “costosos”;
• En 2010-2019, el Sr. Overman tomó el modelo estadounidense de pre pago de rentas de contratos de sitios móviles y lo internacionalizaron, cerrando más de 6,000 transacciones (valoradas en otros US$1 mil millones)

Con TIP, el Sr. Overman y sus equipos están mejorando y acelerando este impresionante historial como líderes de opinión e innovadores en el mercado.