Preguntas más frecuentes

Estamos comprando el derecho a recibir la renta de un sitio móvil en un área definida durante un período de tiempo específico (generalmente 30 años o más), junto con ciertos derechos limitados para garantizar que podamos cobrar.

El monto del pago único depende de (1) la renta que se paga actualmente en virtud del contrato de arrendamiento, (2) los aumentos futuros del alquiler, (3) el inquilino (ya sea un operador o una empresa de torres), (4) los términos del contrato de arrendamiento (5 ) el tipo de sitio (torre o azotea) y su ubicación, (6) cualquier co-localizado en el sitio (sitio compartido), (7) la duración de nuestra inversión y una serie de otros factores que afectan nuestra evaluación de riesgos.

Los contratos de sitios móviles se diferencian de otros contratos comerciales en que el inquilino puede rescindirlos con poca antelación (por lo general, entre 30 y 90 días). ¡Imagínese si los inquilinos de edificios comerciales pudieran irse en 30-90 días! ¡Desaparecería el financiamiento de los inmuebles comerciales! Este, por supuesto, es exactamente el caso de los bienes raíces de sitios móviles: no puede ir a su banco local para pedir prestado contra el contrato de su sitio móvil. Más de 25,000 propietarios de sitios móviles en todo el mundo han aceptado una compra de arrendamiento (pre-pago de renta) porque prefieren una cantidad grande, segura y por adelantado sobre la renta incierta del sitio que puede desaparecer y que, en cualquier caso, generalmente aumenta con las tasas de inflación (IPC) únicamente. ¡El objetivo de una buena inversión es obtener un rendimiento que al menos supere la inflación! TIP puede ayudarlo a hacer esto.

Nada. Nuestras inversiones son de naturaleza «sin reembolso». Esto significa que si el inquilino deja de pagar la renta después de invertir en el contrato de arrendamiento, no podemos volver a pedirle que nos devuelva el dinero. Ese es el objetivo de nuestro negocio: los propietarios de sitios ganan porque convierten la renta futura incierta en una gran suma global inicial mientras transfieren todo el riesgo asociado con el sitio a TIP. Y TIP gana porque, aunque tendrá que aceptar un cierto número de terminaciones, su portafolio global de inversiones en contratos de sitios protegerá sus desventajas.

El contrato de un sitio móvil vale mucho más para TIP que para el propietario de un sitio. La razón de esto es el hecho de que el propietario del sitio se enfrenta a lo que se denomina «riesgo binario»: o el sitio móvil existe («1») o no («0») (esta es también la razón por la que los propietarios del sitio no pueden ir a su banco local y pedir prestado contra su contrato). TIP, por el contrario, enfrenta el riesgo de portafolio: TIP acepta terminaciones de contratos de sitios porque por cada terminación posee muchos más contratos de sitios en todo el mundo (es decir, a diferencia del propietario del sitio, TIP está “cubierto” por una cartera global). Por esta razón, en un mundo puramente racional, cada propietario de un sitio móvil debería vender su contrato de arrendamiento y reemplazar los flujos de renta futuros inciertos asociados con certeza por adelantado y una tasa de retorno mucho más alta que la que ofrece el contrato de arrendamiento del sitio (por lo general, solo por inflación).

La gran mayoría de los arrendamientos de sitios móviles pueden rescindirse por razones económicas o tecnológicas (que pueden ser cualquier cosa) con poca antelación (normalmente entre 30 y 90 días). Por esta razón, los propietarios del sitio no pueden acudir a su banco local y pedir prestado contra su contrato de arrendamiento. TIP ofrece una solución porque poseemos una cartera de arrendamientos de sitios global grande y de alta calidad. Es decir, nuestras inversiones están “cubiertas”, lo que reduce nuestro costo de capital y nos permite realizar grandes pagos sin dejar de obtener un rendimiento aceptable.

Aunque algunos contratos de sitios intentan limitar las opciones del propietario del sitio, en la mayoría de los casos, los propietarios del sitio son libres de hacer con su terreno lo que deseen. ¡Eso es lo que significa ser dueño de una propiedad!

Sí. TIP adquiere solo los derechos asociados con el contrato de su sitio móvil (principalmente el derecho a recibir el alquiler). A menos que desee que compremos su propiedad (lo cual estamos dispuestos a hacer), la propiedad es suya y usted es libre de hacer con ella lo que desee. Además, una vez que finaliza nuestro período de inversión, el contrato del sitio y la renta se revierten a usted. A menos que, por supuesto, elija aceptar pre pago de rentas de sitio móvil de TIP.

¡Puede vender tanto como desee de sus futuros flujos de renta inciertos (sabemos lo que hacemos)! Suponiendo que los contratos de su sitio móvil cumplan con nuestros criterios de inversión, los compraremos.

Nuestro fundador, Eric Overman, supervisó la adquisición de más del 75% de las primas de arrendamiento que se han pagado fuera de los Estados Unidos (aproximadamente 6.000 arrendamientos en 20 países). InfraBridge, el inversor de TIP, ha comprometido hasta US $ 350 millones en capital (que supera ampliamente el capital disponible para el Sr. Overman en su empresa anterior). Esta financiación (junto con la deuda de bajo costo a su debido tiempo) permitirá a TIP invertir en más de 10,000 arrendamientos de sitios móviles, incluido el suyo.

El proceso es sencillo. El tiempo de cierre depende en gran medida de la rapidez con la que pueda proporcionar la documentación requerida. Una vez que aceptamos los términos, el proceso de diligencia debida y de cierre generalmente se puede completar en tan solo 30 días.

Normalmente, muy pocos cambios. Después de realizar nuestra inversión, notificamos al inquilino (el operador de telecomunicaciones o la empresa de la torre) del cambio de propietario. Desde ese día en adelante hasta el final de nuestro período de inversión, TIP es el punto de contacto del inquilino en relación con el sitio. Nos coordinaremos con usted si se planifica una visita al sitio o obras importantes, o si un inquilino potencial adicional muestra interés en su propiedad para un sitio móvil.

Contáctenos. Estaremos encantados de realizar una evaluación de arrendamiento gratuita para determinar si su sitio califica.