I contratti di locazione di siti mobili differiscono dai contratti di locazione «classici» in quanto i tuoi affittuari possono terminare il loro contratto di locazione con un preavviso molto breve!
I contratti di locazione di siti mobili (cellulari) differiscono da altri tipi di contratti di locazione per un aspetto importante: a differenza dei contratti di locazione commerciale «convenzionali», i contratti di locazione di siti mobili possono essere risolti dagli inquilini (ad esempio l’operatore di telefonia mobile o la società di infrastrutture) con un preavviso molto breve (di solito da 30 a 90 giorni). Prova ad ottenere una clausola risolutiva cosi’ a favore dell’affittuario quando affitti un piano di un ufficio!
Non solo gli operatori di telecomunicazioni e le società di infrastrutture possono risolvere un contratto con pochissimo preavviso, ma possono farlo per una serie di motivi. Anche tu vorresti questo tipo di flessibilità se gestissi una rete in continua evoluzione che copre migliaia (o addirittura decine di migliaia nei principali paesi) di siti cellulari.
Perché gli operatori di telecomunicazioni e le società di infrastrutture hanno terminato siti di telefonia mobile (celle)?
Gli operatori di telefonia mobile e le società di infrastrutture hanno talvolta chiuso centinaia di siti per sei motivi:
- Fusioni e acquisizioni: nel corso degli anni, vari operatori di telefonia mobile e società di infrastrutture si sono fusi. Queste fusioni hanno portato alla sovrapposizione di reti, rendendo inutili alcune torri, antenne su tetti e strutture simili.
- Condivisione di rete: nel tentativo di ridurre i costi, gli operatori hanno iniziato a condividere le reti. Come le fusioni, le reti condivise possono rendere alcuni siti ridondanti.
- Vendita di reti a società di infrastruttura: gli operatori di telefonia mobile che hanno bisogno di capitale spesso vendono le loro reti a società di infrastrutture e poi le affittano. Le società di infrastrutture possono già operare in alcune località , quindi queste cessioni possono anche comportare la ridondanza del sito.
- Fallimento di operatori mobili: non tutti gli operatori di telefonia mobile sono sopravvissuti nel corso degli anni. Gli operatori mobili deboli sono spesso acquisiti da un concorrente più forte. Ma se ciò non accade, l’operatore di telefonia mobile potrebbe cessare l’attività . I siti che non possono essere venduti verranno quindi dismessi.
- Efficienza operativa: gli operatori di telefonia mobile e le società di infrastrutture possono chiamare i loro proprietari (proprietari di immobili come te) per negoziare riduzioni degli affitti. Se non hanno successo possono decidere di smantellare i siti.
- Obsolescenza tecnologica: con lo sviluppo delle reti mobili, la tecnologia mobile si è evoluta ancora più velocemente. Oggi, gli operatori stanno implementando la quinta generazione di tecnologia mobile («5G»). Sebbene il numero complessivo di siti cellulari sia aumentato, i requisiti di rete, e quindi la posizione dei siti, sono spesso cambiati. Ad esempio, il 5G si basa su un numero crescente di piccole antenne (che coprono piccole aree) che possono essere posizionate su pali della luce, pensiline degli autobus o pareti degli edifici. Man mano che vengono costruite piccole antenne, possono essere necessari meno siti di grandi dimensioni («macro») su torri, tetti e strutture. Ogni nuova generazione tecnologica ha richiesto un diverso layout della rete e questo non cambierà .
Un ampio pagamento in conto capitale trasferira’ qualsiasi rischio di risoluzione del contratto di locazione a TIP. Anche se il tuo contratto di locazione viene terminato 24 ore dopo che noi ti abbiamo pagato, non possiamo riavere i nostri soldi. Questo perché il nostro investimento nel tuo contratto di locazione è di natura «pro soluto«. Una volta che l’affare è fatto, è fatto. Tutto quello che devi fare è preoccuparti di reinvestire i proventi della vendita a un tasso di rendimento più elevato.
Stai pensando di vendere il proprio contratto di affitto?
Se i contratti di locazione di siti mobili possono essere terminati con breve preavviso, perché TIP vuole investire in questi siti?
I singoli proprietari che affittano spazi a un singolo operatore di telefonia mobile o a una società di infrastrutture affrontano il cosiddetto «rischio binario»: o il loro sito viene chiuso («0») o non lo è («1»). TIP, al contrario, si trova di fronte a quello che viene chiamato «rischio di portafoglio»: sperimenta la cessazione dei contratti di locazione del sito. Ma per ogni contratto di locazione che viene terminato, ne abbiamo altre centinaia che non lo sono. In altre parole, a differenza dei singoli proprietari, abbiamo una vasta «rete di sicurezza».
Questo crea una situazione di vittoria per tutti che rende la nostra offerta così popolare tra i proprietari. I proprietari dei siti beneficiano della vendita del loro contratto di locazione e, allo stesso tempo, TIP beneficia del loro acquisto. Logicamente, il 100% dei proprietari di siti dovrebbe vendere, perché tutti ne guadagnerebbero,