Dzierżawa terenów lub obiektów na potrzeby telefonii komórkowej różni się od „tradycyjnych†umów najmu nieruchomości tym, że dzierżawcy mogą wypowiedzieć umowę z krótkim wypowiedzeniem!
Dzierżawa terenów lub obiektów (stacji) na potrzeby telefonii komórkowej różni się od innych rodzajów najmu nieruchomości komercyjnych pod jednym istotnym względem: w przeciwieństwie do „zwykłej†dzierżawy nieruchomości komercyjnych, dzierżawa terenów i obiektów na potrzeby telefonii komórkowej może być wypowiedziane przez dzierżawców (tj. operatora komórkowego lub spółkę infrastrukturalną) z bardzo małym wyprzedzeniem (zwykle 30-90 dni). Postaraj się uzyskać tak korzystny dla najemców okres wypowiedzenia, gdy wynajmujesz przestrzeń biurową!
Operatorzy telekomunikacyjni i spółki infrastrukturalne mogą nie tylko rozwiązać umowę z bardzo krótkim wyprzedzeniem, ale mogą to zrobić z różnych powodów. Ty też chciałbyś mieć tego rodzaju elastyczność, gdybyś prowadził wciąż zmieniającą się sieć obejmującą tysiące (a w większych krajach dziesiątki tysięcy) stacji.
Dlaczego operatorzy telekomunikacyjni i spółki infrastrukturalne rozwiązują umowy na dzierżawę terenów lub obiektów na potrzeby telefonii mobilnej (komórkowej)?
Operatorzy komórkowi i spółki infrastrukturalne czasami rozwiązują umowy na setki obiektów z sześciu głównych powodów:
- Fuzje i przejęcia: na przestrzeni lat połączyli się różni operatorzy komórkowi i spółki infrastrukturalne. Fuzje doprowadziły do nakładania się sieci, przez co niektóre maszty, dachy i konstrukcje stały się niepotrzebne.
- Współdzielenie sieci: w celu obniżenia kosztów, operatorzy zaczęli współdzielić sieci. Podobnie jak w przypadku fuzji, współdzielenie sieci może sprawić, że niektóre lokalizacje okażą się zbędne.
- Sprzedaż sieci na rzecz spółek operujących maszty (wieże): operatorzy komórkowi potrzebujący kapitału często sprzedają swoje sieci spółkom infrastrukturalnym, a następnie dzierżawią je z powrotem. Spółki infrastrukturalne mogą już działać w niektórych lokalizacjach, więc takie umowy dzierżawy zwrotnej mogą również skutkować nakładaniem się (zbędnych) lokalizacji.
- Upadłość operatorów komórkowych: nie każdy operator komórkowy przetrwa lata. Słabi operatorzy komórkowi są często przejmowani przez silniejszego konkurenta. Ale jeśli tak się nie stanie, operator komórkowy może zbankrutować. Stacje, których nie można sprzedać, zostaną następnie zlikwidowane.
- Wydajność operacyjna: operatorzy telefonii komórkowej i spółki infrastrukturalne mogą zwracać się do swoich dzierżawiących (właścicieli nieruchomości takich jak Ty) w celu wynegocjowania obniżek czynszu. Jeśli to się nie powiedzie, mogą wycofać stacje z eksploatacji.
- Technologiczna utrata wartoÅ›ci rynkowej: wraz z rozwojem sieci komórkowych, technologia mobilna zmienia siÄ™ coraz szybciej. Obecnie operatorzy wprowadzajÄ… piÄ…tÄ… generacjÄ™ technologii mobilnej („5Gâ€). Chociaż ogólna liczba stacji bazowych wzrosÅ‚a, wymagania sieciowe, a tym samym lokalizacje stacji, ulegaÅ‚y czÄ™stym zmianom. Na przykÅ‚ad 5G opiera siÄ™ na rosnÄ…cej liczbie maÅ‚ych anten (obejmujÄ…cych maÅ‚e stacje), które mogÄ… znajdować siÄ™ na latarniach lub na Å›cianach budynków. Ponieważ buduje siÄ™ coraz wiÄ™cej maÅ‚ych stacji, może być potrzebnych mniej dużych („makroâ€) stacji na masztach, dachach i konstrukcjach. Każda generacja technologii wymagaÅ‚a innego ukÅ‚adu sieci i to siÄ™ nie zmieni.
Duża wypÅ‚ata gotówkowa z góry (premia dzierżawna) przeniesie wszelkie ryzyko zwiÄ…zane z wypowiedzeniem dzierżawy na TIP. Nawet jeÅ›li Twoja umowa dzierżawy zostanie wypowiedziana 24 godziny po dokonaniu przez nas wypÅ‚aty, nie możemy domagać siÄ™ zwrotu pieniÄ™dzy. A to dlatego, że nasza inwestycja w TwojÄ… dzierżawÄ™ jest „bez regresuâ€. Gdy umowa jest sfinalizowana, to koniec. Jedyne, o co musisz siÄ™ martwić, to dalsze zainwestowanie wpÅ‚ywów przy wyższej stopie zwrotu.
Rozważasz wykup dzierżawy terenu lub obiektu na potrzeby telefonii komórkowej (premii dzierżawnej)?
Jeśli dzierżawa terenu lub obiektu na potrzeby telefonii komórkowej może być rozwiązana z krótkim wypowiedzeniem, dlaczego TIP chce w nią inwestować?
Indywidualni wÅ‚aÅ›ciciele nieruchomoÅ›ci, którzy wynajmujÄ… tereny lub obiekty jednemu operatorowi telefonii komórkowej lub spółce infrastrukturalnej, sÄ… narażeni na tzw. „ryzyko binarneâ€: albo ich umowa zostanie rozwiÄ…zana („0â€), albo nie („1â€). Z kolei TIP stoi w obliczu tak zwanego „ryzyka portfelowegoâ€: zdarzajÄ… siÄ™ sytuacje wypowiedzenia umowy dzierżawy. Ale na każde wypowiedzenie umowy dzierżawy, mamy wiele innych, które nie zostaÅ‚y rozwiÄ…zane. Oznacza to, że w przeciwieÅ„stwie do indywidualnych wÅ‚aÅ›cicieli nieruchomoÅ›ci, mamy dużą „siatkÄ™ bezpieczeÅ„stwaâ€.
To z kolei tworzy sytuacjÄ™ „win-winâ€, dziÄ™ki czemu nasza oferta jest tak popularna wÅ›ród wÅ‚aÅ›cicieli. WÅ‚aÅ›ciciele terenów lub obiektów czerpiÄ… korzyÅ›ci ze sprzedaży dzierżawy, a jednoczeÅ›nie TIP czerpie korzyÅ›ci z ich kupna. Logicznie rzecz biorÄ…c, 100% wÅ‚aÅ›cicieli obiektów powinno je sprzedawać, ponieważ wówczas wszyscy by na tym skorzystali.